کارشناس رسمی دادگستری

برخی خدمات قابل ارایه توسط کارشناسان رسمی دادگستری

1- کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی املاک بخش دولتی و خصوصی ؛ شامل : وزارت خانه ها ، هلدینگ ها ، بانک ها و شرکت های زیرمجموعه ، سازمان ها ، نهادها ، اشخاص و شرکت های خصوصی ، ارزشگذاری طبق نرخ روز و قیمت معاملاتی و واقعی املاک جهت خرید ، فروش ، سندیت جهت تنظیم انواع قرارداد خرید ، فروش ، تهاتر ، اجاره ، ثبت دفاتر سالیانه و امور مالی و حسابداری ، ارزیابی و تجدید ارزیابی رسمی املاک متعلق به شرکتها جهت ثبت افزایش سرمایه ، امور مالی ، مالیاتی و دارایی ، ارزیابی املاک و اموال جهت تبدیل شرکت با مسئولیت محدود به شرکت سهامی خاص توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه ، محاسبه هزینه استهلاک و ارزش دفتری ، نقل و انتقال سهام ، واگذاری، ارزیابی املاک جهت تضمین وثیقه نزد دادسرا ، شرکت ها ، دریافت اعتبارات …

2-کارشناسی مرضی الطرفین ( بی طرف ) ، داوری و حکمیت ، تعیین قیمت دقیق و عادلانه ملک تعیین قدرالسهم واحدهای مسکونی ، تجاری ، اداری ، تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد سرقفلی در یک مجموعه ساختمانی به طور جداگانه توسط کارشناس رسمی دادگستری ، تعیین نسبت ارزش ملکیت به سرقفلی برای هر واحد تجاری با توجه به ارزش روز و قدرالسهم ، ارزیابی ملک جهت تهاتر ... هر کدام به تفکیک و با توجه به فاکتورهای موثر در کارشناسی و ارزیابی جهت قراردادهای خرید ، فروش ، مشارکت ، تعیین قیمت عادلانه و بروز واقعی جهت تقسیم ارث مابین وراث و یا املاک دارای شریک …

3- ارزیابی رسمی و تنظیم گزارش کارشناسی املاک جهت اخذ ویزا ، پذیرش دانشگاه ، اقامت یا مهاجرت کشورهای آمریکا ، کانادا ، استرالیا ، انگلیس و سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا ...  توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت رشته راه و ساختمان

4- بررسی قراردادهای ساختمانی ، پیمانکاری، قراردادهای طراحی ، معماری ، بازسازی و تعیین کیفیت و ارزش کار انجام شده و میزان تعهدات باقیمانده . تعیین میزان قدرالسهم هر واحد از عرصه و اعیان ، اعلام نظر درخصوص اختلافات ملکی توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت ساختمان

5- خدمات  نقشه برداری و تعیین مختصات ثبتی و امور تداخل املاک و قطعات ثبتی ، مورد نیاز جهت ارایه به اداره ثبت ، شهرداری ...

6- تعیین اجاره بها واحدهای مسکونی ، اجاره بها املاک تجاری و سرقفلی ، اجاره بها زمین و ساختمان های با کاربری اداری ، فرهنگی ، آموزشی ، ورزشی ... تعیین اجاره بهای سالهای گذشته و خسارت تاخیر و همچنین تعدیل و تعیین اجاره بها توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

7- قیمت گذاری دستگاه و تجهیزات شرکت ها و موسسات خصوصی و دولتی ، سهام ، برند و ماشین آلات کارخانه جهت فروش، نقل و انتقال سهام ،افزایش سرمایه توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت برق ، ماشین آلات ، تاسیسات صنعتی و یا کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوط

در هریک از موارد مورد اشاره فوق ، انجام کارشناسی باید توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه و پروانه معتبر از کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری صورت پذیرد

خدمات کارشناسی رسمی ما تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و نقشه برداری و گروه ماشین آلات می باشد

 بدینوسیله اعلام می گردد به منظور کمک به رفع مشکلات هم میهنان گرامی و همچنین کمک به دستگاه قضایی کشور در کاهش حجم پرونده های مرتبط با املاک ، گروه  کارشناسان رسمی دادگستری در حد امکان ، اقدام به مشاوره رایگان و راهنمایی در زمینه نحوه کارشناسی ملک و امور مرتبط  می نماید

✅  چنانچه قصد استفاده از خدمات وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری را دارید ، درگاه خدمات الکترونیک قوه قضاییه شرایطی را فراهم نموده است تا شما بتوانید هویت افراد را به عنوان وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری به صورت آنلاین استعلام نمایید

🔸 این روش شما را در شناسایی افراد واسطه و یا فاقد صلاحیت کمک می نماید

🔹استعلام وضعیت کارشناس رسمی دادگستری
➡️ http://adliran.ir/Home/GetExpert

🔹استعلام وضعیت وکیل دادگستری

➡️ http://adliran.ir/Home/GetLawyer

کارشناس رسمی دادگستری

نکاتی در رابطه با نحوه ارزیابی ملک :

تعریف قیمت روز (بازار آزاد) از منظر قوانین کارشناسی رسمی دادگستری

طبق ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری ،اظهار نظر کارشناسی بـاید مستدل و صریح باشد و کارشناس رسمی دادگستری  توضیحات و نکاتی که برای نظریه کارشناسی ضروری است منعکس نماید. کارشناس رسمی دادگستری در حدود صلاحیت خود نظر کارشناسی را به طور کتبـی به مراجع ذی‌ربط تسلیم و نسخه‌ای از آن راتا مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ تسلیم نگهداری مینماید.
تبصره ـ در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.

در قانون و آیین نامه اجرای آن فقط در تبصره ماده 19 قانون قیمت عادله روز ذکر شده است و از آن جایی که ارزیابی، یکی از موضوعات مهم و رایج در کارشناسی رسمی دادگستری می باشد و امروزه یکی از معضلات کارشناسی رسمی ناشی از اختلافات  در ارزیابی ها می باشد .

قیمت ملک از نظر کارشناس رسمی دادگستری براساس شرایط مختلف اقتصادی و تمایلات بازیگران و بازارهای رقیب در بازار شکل می گیرد.
ارزش و قیمت حسب کاربرد در امور کارشناسی معانی چندگانه دارد که در موارد ذیل به آنها اشاره شده است:

1- قیمت بازار یا قیمت آزاد که نوعی قیمت توافقی است و تحت شرایط بازار آزاد و معاملات واقعی و به روز شکل میگیرد.
2- قیمت پایه برای مزایده .
3- ارزش سرمایه گذاری: در این حالت با توجه به منافع آتی محتمل مورد کارشناسی، قیمتی بالاتر از نرخ فعلی بازار برای آن مورد کارشناسی پیشنهاد می شود.
4. ارزش مورد نظر مالک: معمولا ارزش مورد نظر مالک بالاتر از ارزش بازار است مگر آنکه خریداران بازار به ویژگهای و ارزش خاص مورد ارزیابی واقف بوده و خواهان آن باشند. بهترین روش برای برآورد ارزش رویکرد هزینه ای است.
5. قیمت توافقی (معامله)
6. قیمت مصوب یا قیمت گذاری که معمولا از سوی نهادهای دولتی تنظیم کننده بازار شکل می گیرند.
7. ارزش دارای قیود و امتیازات (حقوق ارتفاقی، حق عمری...)
8. ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی دادگستری
9. سایر قیمت ها و ارزش ها

- قیمت روز بازار آزاد
در صورتی که از طریق عرضه وتقاضا آزاد قیمت تعیین شود این قیمت بازار آزاد خواهد بود.
به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شوند این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

در امور کارشناسی در صورت وجود بازار برای مورد کارشناسی، لازم است کشف قیمت بازار صورت گیرد در غیر این صورت، قیمت گذاری دستوری از طرف کارشناس سبب ایجاد مداخله در بازار و تغییر جهت مند نقطه تعادلی بازار می گردد. ( با اقتباس ازنوشته همکار گرامی آقای مهندس مسعود علیزاده )

وکیل مهاجرت

تعداد زیادی از مراجعین پرسش مطرح میکنند که با توجه به سوابق وکلای مهاجرت ، شما کدام وکیل مهاجرت را پیشنهاد میکنید ؟ بدین منظور و کسب راهنمایی میتوانید بر روی لینک فوق " وکیل مهاجرت " کلیک نموده و صفحه مربوطه را مطالعه فرمایید .

کارشناس رسمی دادگستری

عوامل موثر جهت محاسبه ارزش بالکن ها در ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

1- آب و هوا
بالکن در مناطق گرمسیری بدلیل شدت گرما که گاها در سایه به 60 درجه نیز می رسد استفاده چندانی نداشته و عموما یا اجرا نمیشود و یا بندرت و در مناطق خاصی اجرا می گردد. لذا در چنین مواردی ارزش بالکن مطمئنا دارای ارزش پایین تری نسبت به بالکن های واقع در مناطق معتدل و ییلاقی و ویلائی می باشد.

2- کاربری
وجود بالکن در یک ملک با کاربری اداری یا تجاری نسبت به یک ملک با کاربری مسکونی یا ویلائی، کاربرد چندانی نداشته و به همان نسبت دارای ارزش کمتری می باشد.

3- محل
وجود بالکن در مناطق با ترافیک بالای خودرو همانند واحدهای آپارتمانی در مجاورت اتوبانها و یا مراکز و معابر پر ازدحام ، دارای ارزش کمتری نسبت به دیگر موقعیت ها می باشد.

4- نسبت طول به عرض
یک بالکن با عرض 1 متر و طول فرضا 10 متر ارزش کمتری نسبت به بالکنی با ابعاد 3 در 4 متر را دارد.

5- موقعیت بالکن در ساختمان
بالکن واقع در بَر خیابان مطمئنا دارای ارزش بیشتری نسبت به بالکن واقع در سمت حیاط خلوت می باشد و کاملا موثر در ارزیابی ملک توسط کارشناس میباشد.

6-منظره
بالکنی با چشم اندازی به یک منظره (مانند دریاچه و پارک چیتگر تهران) نسبت به بالکنی در همان ساختمان ولی با منظره اتوبان (مثلا اتوبان پر ترافیک و با آلودگی صوتی بالای همت) دارای ارزش بیشتری می باشد.

7- نسبت مساحت بالکن به مساحت زیر بنا
وجود یک بالکن با مساحت فرضا 50 مترمربعی برای یک واحد آپارتمانی با زیربنای فرضا 100 مترمربعی نامعقول بوده ولی همین مساحت بالکن برای برجهای لاکچری 1000 مترمربعی معقول و پذیرفته شده است. متناسب بودن مساحت بالکن با مساحت زیربنا موضوع مهمی است که باید در نظر گرفت

8- خریدار
یک واحد دارای بالکن در موقعیتی همانند ویلا آپارتمانهای مشرف به دریا یا کوه در شمال یا مناطق توریستی مطمئنا دارای ارزش بیشتری نسبت به موارد مشابه ولی بدون بالکن می باشد. متقاضیان چنین ویلاهائی (توریست یا خریدار) عموما بالکن دار را انتخاب می نمایند و به همان نسبت ارزش چنین واحدهای بیشتر از واحدهای بدون بالکن می باشد.

9- نوع مصالح مصرفی
گاها با بالکن هایی مواجه می شویم که در ساخت آنها از مصالح درجه یک سنگ و نرده و ... و بسیار گرانتر از مصالح داخلی استفاده گردیده است و در مقابل شاهد بالکنهایی با مصالحی نازل گاها در حد اندود سیمانی می باشیم. نوع مصالح مصرفی عامل مهمی در ارزیابی ملک و تعیین ارزش یک بالکن دارد.

10- فرهنگ منطقه
واقعیت این است که استفاده از بالکن در فرهنگ ایرانی بصورت عام و بیشتر در بعضی از فرهنگ ها بصورت خاص چندان رواج ندارد.در فرهنگ ایرانی ، استفاده از بالکن بعنوان محلی برای صرف چای عصرانه یا گردهمایی خانوادگی شبانه چندان مقبول نیست. فرهنگ منطقه عامل مهمی است که نباید از نظر دور داشت.

11- عرض معبر و اشرافیت
بالکن های واقع در معابر کم عرض مثلا 6 متری نسبت به معابر عریض مثلا 20 متری بدلیل اشرافیت همسایگان به فضای بالکن دارای استفاده و ارزش کمتری می باشند و این مورد در ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد توجه قرار میگیرد .

به لیست فوق می توان موارد دیگری نیز اضافه نمود.
لذا استفاده صرف از نسبت های ثابت 50 و 70 درصد منطقی نبوده و در ارزش گذاری بالکن همانند دیگر موضوعات کارشناسی لازم است جمیع جهات را در نظر گرفت. چه بسا در موارد و مناطقی ، ارزش بالکن بیش از ارزش زیربنا باشد. توانایی های علمی و تجربی کارشناس در تشخیص این موضوع بسیار موثر می باشد.

(با اقتباس از نظرهمکار پیشکسوت و گرامی ، جناب مهندس غلامرضا گلستانی نسب/ کارشناس رسمی دادگستری / رشته راه و ساختمان و نقشه برداری)

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک

داوری در قرارداد های مشارکت در ساخت

برخی از صلاحیتهای کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان عبارتند از:

کارشناس رسمی دادگستری : برآورد هزينه هاي ساختمانی - تعيين ميزان خسارت و علت خسارت -  تعديل و تعيين اجاره بها و اجرت المثل اجاره بها. - تعيين ارزش سرقفلی و ميزان حق كسب و پيشه و تجارت. - تشخيص حسن انجام كارها و طرحهای ساختمانی( به لحاظ فنی و اجرائی)- متره و برآورد ساختمان و تعيين ميزان پيشرفت كار و اجرت المثل كارهاي ساختمانی - بررسي و اظهار نظر در خصوص طرحهاي جامع و تفصيلي شهری و امور مربوط به شهرسازی- رسيدگي به اختلاف فيمابين پيمانكاران مشاوران و كار فرمايان در امور تخصصی - تشخيص اراضي موات ، باير و داير از نظر ساختمانی - امور مربوط به راهها و باندهای فرودگاهی و دسترسي هاي شهری- ارزيابی اراضی مسكونی و ساختمانهای مسكونی - ارزيابي اراضي غير مزروعی و ساختمان - تفسير عكسهاي هوایی از نظر ساختمانی و پياده كردن پلاك ثبتی بر روي زمين و نقشه - نقشه برداری و پياده كردن نقشه های ثبتی و ترازيابی .

کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان

تاثیر نظر کارشناس رسمی دادگستری بر تصمیم دادگاه ؟

در بسیاری از دعاوی، قاضی دادگاه با ارجاع موضوع مورد اختلاف به کارشناس رسمی دادگستری ، نظر تخصصی کارشناس را با توجه به تخصص کارشناس در موضوع مورد نظر از قبیل ارزیابی ملک و دعواهایی که دارای جنبه فنی و تخصصی بوده و لازم است به کارشناس ارجاع شود، «قرار کارشناسی» صادر می‌کند.
گستردگی علوم و پیشرفت شاخه‌های مختلف علم و گرایش هر چه بیشتر به تخصصی شدن رشته‌ها ، بهره‌گیری از نظرات کارشناسان متخصص توسط مسئولان قضایی را اجتناب‌ناپذیر کرده است .
معمولاً آن دسته از دعاوی به کارشناسی ارجاع می‌شود که قاضی خارج از علم حقوقی و فقهی و اطلاعات عرفی که نسبت به برخی مسایل دارد، و قاضی فاقد شناخت لازم در آن زمینه باشد که در این مورد ضروری است با توجه به مفاد قانونی ، به کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوط ارجاع و درخواست نظر کارشناسی در موضوع مورد نظر را بنماید.
اصولاً تشخیص صحت اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری بر عهده مقام قضایی پرونده است و در صورت درخواست هر یک از طرفین پرونده و تایید قاضی امکان درخواست نظر از کارشناس رسمی دادگستری دوم و یا هیات کارشناسان رسمی دادگستری که در ابتدا سه نفره و سپس پنج نفره میباشند میسر میشود .
این موضوع در حالی است که گستردگی علوم و تخصصی شدن هر چه بیشتر و روزافزون دانش و تخصص ها ، قضات ناگزیر از بکارگیری نظرات کارشناسان رسمی دادگستری، در محاکم میباشد.
امروز در اکثر پرونده‌ها تخصص و مهارت علمی خاصی برای کشف حقیقت لازم است، به طور قطع، نظریه کارشناس رسمی دادگستری مورد اعتماد قاضی در سر نوشت پرونده بسیار موثر است . چارچوب‌های قانونی خاصی برای نظارت بر اعمال و رفتار کارشناسان رسمی دادگستری پیش‌بینی شده و اجرا می‌شود که گاه منجر به تغییر سرنوشت افراد دادخواه در  دادرسی‌های مختلف نشود. در زمینه پذیرش و گزینش هر کارشناس رسمی دادگستری تدابیر و ضوابط سختگیرانه ای اعمال میشود .

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی

جهات رد اعلام نظر کارشناس رسمی دادگستری :
در صورت وجود قرابت نسبی یا سبی تا درجه سوم با طرفین دعوی، قیم یا مخدوم بودن یکی از طرفین دعوا ، اگر همسر یا فرزندان کارشناس رسمی دادگستری ، وارث یکی از طرفین دعوی باشند ، کارشناس رسمی دادگستری یا همسر یا فرزندان او طی دو سال گذشته با یکی از طرفین دعوی، پرونده  حقوقی یا جزایی مطرح‌شده داشته باشند، وجود نفع شخصی کارشناس رسمی دادگستری ، همسر و فرزندان در دعوی و اینکه کارشناس رسمی مورد نظر یا همسر یا فرزندان او در موضوع دعوی دارای نفع شخصی باشند از جمله مواردی است که جهت رد دادرس در ماده 91 قانون آیین دادرسی مدنی عنوان شده است و می‌تواند جهات رد کارشناس رسمی دادگستری در آن پرونده نیز در نظر گرفته شود.

بدینوسیله از کلیه وکلای محترم با تخصص در امور ملکی ( وکیل ملکی ) که دارای پرونده های موفق برای موکلین خود میباشند ، دعوت به همکاری میگردد

[yasr_overall_rating]

■ چهل پرسش و پاسخ در رابطه با حقوق سرقفلی و کسب و پیشه

■ آشنایی با قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن

■ نکات اساسی قراردادهای مشارکت در ساخت