بررسی و کارشناسی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری جهت حل اختلافات ملکی

———————————–

حل اختلاف ملکی بدون نیاز به مراجع قضایی

کارشناسی و برآورد قیمت عادلانه و به روز املاک ( بدون کسر قیمت ) و یا داوری در قرارداد توسط کارشناس رسمی دادگستری جایگزین بسیار مناسب مراجعات طولانی و پرهزینه به محاکم قضایی جهت حل و فصل قانونی اختلافات ملکی طرفین میتواند باشد ،بدینوسیله مردم قادرند با بهره گیری از ظرفیت متخصصین ، بدون توسل به نهادهای رسمی قضایی، تعارضات و اختلافات خود را بدون آنکه خدشه عمده به روابط کاری و دوستانه اشان وارد آید حل و فصل نمایند و به همین لحاظ، داوری یکی از نهادهای مدرن و مترقی حل اختلاف در کشورهای پیشرفته نیز شناخته می شود.

———————————————

از جمله ویژگی و مزیت های داوری نسبت به قضاوت و شیوه های رسمی رسیدگی، به ویژه در اختلافات انواع قراردادهای ملکی ، سرقفلی و یا قراردادهای مشارکت در ساخت که توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد ، می توان به موارد زیر اشاره نمود:
• کم هزینه تر از طرح دعوی در دادگستری ، عدم نیاز به ابطال 3.5% حق تمبر دادگستری و حدود 10% حق الوکاله وکیل
• رعایت تشریفات اداری و آیین دادرسی مدنی در آن الزامی نیست و خیلی سریعتر به نتیجه و حل اختلاف منجر میگردد .
• کارشناسان رسمی دادگستری متخصص و مسلط در موضوع مورد اختلاف و با نگاه قانونی و منطقی هستند .
• از اطاله چندین ماهه و گاه چندین ساله دادرسی جلوگیری می گردد.
داور، به چند دلیل، نسبت به قاضی، از امکان و انگیزه بیشتری برای سرعت در رسیدگی و صدور رای، برخوردار است. از جمله این دلایل می توان به موارد زیر اشاره نمود:
۱- داور، اغلب منتخب طرفین است و نسبت به اشخاصی که او را برگزیده اند احساس تعهد بیشتر و علاقه خاص تری برای رفع اختلاف دارد.
۲ – داور، در اکثر موارد نسبت به موضوعی که برای رفع اختلاف به او سپرده شده از تخصص و توان علمی و تجربی بیشتری برخوردار است بنابراین در کشف و درک اختلاف و رفع آن سریعتر از قاضی عمل می کند.
۳ – داور، مکلف به رعایت تشریفات رسمی دست و پاگیر رسیدگی و دیوانسالاری نیست و بنابراین مسیر کوتاه تری را برای رسیدگی و صدور رای در پیش دارد.
۴ – داور، معمولاً در قرارداد یا شرط داوری، متعهد به رسیدگی و صدور رای در زمان مشخصی شده است و ناگزیر است طی مدتی که آن را پذیرفته است اقدام به رسیدگی و صدور رای داوری نماید.
۵- کوتاهی و تاخیر داور، در رسیدگی و صدور رای می تواند در جایی که موجب خسارت طرفین شده برای داور، مسئولیت حقوقی در جبران خسارت ایجاد کند در حالی که قاضی، عملاً چنین مسئولیت و نگرانی را در مورد خود ندارد.
در خصوص زمان انتخاب داور نکته قابل ذکر این است که انتخاب داور در هر مرحله‌ای اعم از زمان انعقاد قرارداد یا در زمان اجرای مفاد آن و حتی پس از طرح دعوی در دادگاه امکان پذیر است و ثمرات و برکات فراوانی دارد.
محاسن ارجاع امر به داوری این است که انتخاب شیوه داوری برای حل و فصل اختلافات مالی، ملکی ، شراکتی و قراردادی کم هزینه تر از طرح دعوی در دادگستری است، ضمن اینکه رعایت تشریفات اداری و آیین دادرسی مدنی در آن الزامی نیست و از طرفی ارتباط طرفین و تعامل آنان با داور یا داوران نیز بهتر صورت می گیرد . علاوه بر این بررسی موضوع از سوی داوران راحت تر و نتیجه آن نیز بهتر می باشد و از اطاله دادرسی جلوگیری می گردد
از جمله، مزیت ها و ارزش های داوری نسبت به قضاوت برای حل و فصل اختلافات این است که داور یا کارشناس رسمی را خود طرفین اختلاف انتخاب می کنند و معمولاً با انتخاب داور، علاقه خود را به شیوه دوستانه تر و تخصصی تر حل اختلاف نشان می دهند. طرفین دعوی، نسبت به قاضی دادگاه، احساس رسمیت می کنند و خود را برای طرح دقیق و کامل اختلافات و دفاعیاتشان، راحت نمی دانند و همواره نگران این هستند که قاضی به دلیل حجم و تنوع زیاد پرونده از وقت و تخصص کافی برای تعمق در موضوع اختلاف برخوردار نباشد. داور، چون برگزیده طرفین داوری است و نسبت به طرفین اختلاف که او را برگزیده اند تعهد به رفع اختلاف به صورت تخصصی و منصفانه است خود را مقید به دریافت همه دفاعیات و مستندات طرفین داوری دانسته و با تعهد به رسیدگی تخصصی به پرونده نگاه می کند.

انواع داوری جهت حل اختلاف ملکی

داوری به دو نوع، داوری اختیاری و داوری اجباری قابل تقسیم است:
داوری اختیاری: زمانیکه ما قراردادی منعقد کنیم می توانیم در لابه لای بندهای قرارداد به این نکته اشاره نماییم که در صورت بروز اختلاف ، آنرا از طریق داور یا داوران منتخب حل و فصل کنیم و یا اینکه ضمن یک توافقنامه داوری یا قرارداد جداگانه توافق کنیم حل اختلاف خویش را از طریق داوری نماییم. در اینصورت ، در هنگام انعقاد قرارداد ذکر نکاتی مانند مواردیکه به داوری ارجاع می شود، مشخصات داور یا داوران بطوریکه هر گونه ابهامی را در این زمینه مرتفع سازد و همچنین تعداد داوران در صورت تعدد داور در حل اختلاف الزامیست ، بهتر است که تعداد آنها را سه نفر یا از عدد فردی استفاده شود تا مشکلی در تصمیم گیری بوجود نیاید.
گاهی اوقات طرفین طی توافقنامه داوری یا قرارداد جداگانه شخص معتمدی را انتخاب و وظیفه تعیین داور را به ایشان محول می کنند .این شخص ممکن است شخص حقیقی و یا حقوقی ( شرکت یا سازمانی) باشد شخص ثالث که وظیفه اش تعیین داور است باید تمامی شرایطی را که طرفین در توافقنامه داوری برای تعیین داور مقرر داشته اند، رعایت کند و مقررات مربوط به ممنوعیت از داوری مذکور در قانون آئین دادرسی مدنی را مورد توجه قرار دهد.
داوری اجباری:
در برخی از موارد دادگاه حل یک مسئله را با توجه به اوضاع و احوال آن از طریق داوری به مصلحت می بیند و موضوع را برای حل اختلاف به داوری ارجاع می دهد این مورد را داوری اجباری می گویند چرا که طرفین دعوا در این امر هیچ نقشی ندارند این نوع داوری فقط در موردیکه قانونگذار مشخص کرده است مورد استفاده می شود.
ارجاع امر به داوری نسبت به رسیدگی در دادگاه دارای امتیازاتی است از جمله اینکه طرفین قاضی رسیدگی کننده به دعوای خود را انتخاب می نمایند در نتیجه پذیرش رای صادره برایشان آسان تر خواهد بود هرچند که به ضرر یکی از آنان باشد در صورتیکه در رسیدگی قضایی در دادگاه ها این امکان وجود ندارد . علاوه بر این داور می کوشد تا اصحاب دعوا را به یکدیگر نزدیک سازد و این امر موجب نزدیکی و حسن تفاهم نسبی طرفین می شود.
طبق ماده 469 قانون آئین دادرسی مدنی، اشخاص زیر نمی توان به سمت داور معین نمود مگر با تراضی طرفین:
1- کسانی که سن آنان کمتر از بیست و پنج سال تمام باشند.
2- کسانی که در دعوی و یا اختلاف ذی نفع باشند.
3- کسانی که با یکی از اصحاب دعوی قرابت سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند.
4- کسانی که خود یا همسرانشان وراث یکی از طرفین باشند.
5- کسانی که قیم یا کفیل یا وکیل یا مباشر امور یکی از اصحاب دعوی می باشند یا یکی از اصحاب دعوی مباشر امور آنان باشد.
6- کسانی که با یکی از اصحاب دعوی یا با اشخاصی که قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم دارند ، در گذشته یا حال دادرسی کیفری داشته باشند.
7- کسانی که خود یا همسرانشان و یا یکی از اقربای سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم او با یکی از اصحاب دعوی (اختلاف) یا زوجه و یا یکی از اقربای نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم او دادرسی مدنی دارند.
8- کارمندان دولت در حوزه مأموریتشان .
کارشناس رسمی دادگستری
انتخاب داور:
انتخاب داور جهت حل اختلاف به سه صورت انجام می شود:
1- انتخاب توسط طرفین اختلاف
2- انتخاب داور توسط شخص ثالث
3- انتخاب داور توسط دادگاه
داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت و حل اختلاف توسط کارشناس رسمی دادگستری
در کشورهای توسعه یافته بحث داوری نهادینه شده، به گونه‌ای که اگر طرفین قرارداد در زمان اجرای مفاد قرارداد با مشکلی روبرو شوند قبل از هر اقدام حقوقی و مراجعه به دادگاه، اختلاف خود را به داور عرضه می نمایند و حرف و نظر داور ملاک عمل قرار می گیرد.انتخاب داور در هر مرحله‌ای اعم از زمان انعقاد قرارداد یا در زمان اجرای مفاد آن و حتی پس از طرح دعوی در دادگاه امکان پذیر است.

محاسن انتخاب شیوه داوری برای حل و فصل اختلافات توسط افراد مطلع و مسلط نظیر کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان و یا امور ثبتی و سایر رشته های مرتبط عبارتند از:
1- سرعت در رسیدگی نسبت به رسیدگی کند در نظام قضایی
2- رسیدگی تخصصی نسبت به رسیدگی عمومی در نظام قضایی
3- رسیدگی کم هزینه نسبت به رسیدگی پر هزینه در نظام قضایی
4- رسیدگی عادلانه تر نسبت به رسیدگی در نظام قضایی با توجه به اینکه داور، غالبا به صورت اختیاری، انتخاب می شود
5- شفافیت بیشتر در رسیدگی به اختلاف با توجه به اینکه طرفین، امکان انتخاب شیوه ی رسیدگی داور و کسب اطلاع دقیق از مراحل و فرایند رسیدگی داور را دارند.
6- دسترسی آسان به داور نسبت به دسترسی بسیار کم به قاضی

کارشناسی رسمی مرضی الطرفین (بی طرف) جهت قراردادهای خرید ، فروش ، تعیین قدرالسهم هر واحد در ساختمان های مسکونی ، اداری ، تجاری ، ارزیابی و تعیین ارزش سرقفلی ، ملکیت ، حق کسب و پیشه …
کارشناسی املاک و تعیین قیمت عادلانه و مورد توافق طرفین توسط کارشناس رسمی دادگستری

بخشی از وظایف و خدمات کارشناس رسمی دادگستری به شرح زیر می باشد:
• تعیین ارزش قدرالسهم آپارتمان : در عرصه قراردادهای مشارکت در ساخت ، کارشناسان به بررسی میزان و ارزش قدرالسهم هر واحد از عرصه و عیان در ساختمان های مسکونی و یا تجاری می پردازند تا میزان قدرالسهم از عرصه را جهت مشارکت و تعیین آورده هر طرف مشخص نمایند.
• تعیین قیمت دقیق و عادلانه واحدهای مسکونی ، تجاری ، اداری ، تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد سرقفلی ، ارزیابی ملک جهت تهاتر ، ارزیابی جهت قراردادهای خرید ، فروش ، مشارکت ، تعیین قیمت عادلانه و به روز واقعی بدون کسر قیمت جهت تقسیم ارث مابین وراث و یا املاک دارای شریک …
• در امور مربوط به معاوضه ملک هم کارشناس رسمی دادگستری می تواند به بررسی ارزش روز ملک و ارزیابی ملک طبق قیمتهای واقعی و قابل معامله بپردازد و اختلاف قیمتی املاک مورد نظر را محاسبه نماید.
کارشناس رسمی دادگستری می تواند با بررسی و ارزیابی اموال و املاک یک شرکت با مسئولیت محدود، نامه مربوطه جهت تبدیل آن شرکت را به سهامی خاص را که بخشی از مدارک مورد نیاز میباشد را تنظیم نماید.
کارشناس رسمی دادگستری می تواند در اختلافات مربوط به قراردادهای ملکی وارد عمل شده و با حکمیت و داوری در جهات رفع اختلاف بدون مراجعه به محاکم قضایی از طریق داوری و ترجیحا صلح و سازش یاری رساند.
کارشناس رسمی دادگستری میتواند به بررسی جهات موثر در ارزش ملک بپردازد و خریدار را از سلامت ملک مطمئن می سازد.
در قوانین جمهوری اسلامی ایران در مواد 454 الی 501 قانون آیین دادرسی مدنی باب هفتم به بحث داوری پرداخته است در خصوص داوری باید گفت داور، شخصیت حقیقی و یا حقوقی با انتخاب طرفین میتواند باشد و اخیرا نیز دستگاه قضایی کشور جهت کاهش حجم پرونده های ورودی به محاکم قضایی و عدم امکان رسیدگی سریع ، بر روی حل و فصل اختلافات از طریق داوری تاکید دارد.

مطالب مرتبط :

کارشناس رسمی دادگستری ارزش گذاری ماشین آلات کارخانه ها

کارشناسی وتعیین قیمت دقیق و عادلانه ملک تعیین قدرالسهم واحدهای مسکونی ، تجاری ، اداری ، تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری

 کارشناسی و ارزیابی جهت قراردادهای خرید ، فروش ، مشارکت ، تعیین قیمت عادلانه و بروز واقعی جهت تقسیم ارث مابین وراث و یا املاک دارای شریک …

 ارزیابی رسمی و تنظیم گزارش کارشناسی املاک جهت اخذ ویزا ، پذیرش دانشگاه ، اقامت یا مهاجرت کشورهای آمریکا ، کانادا ، استرالیا ، انگلیس و سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا …  توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت رشته راه و ساختمان

محاسبه متراژ و تعیین ابعاد و مساحت دقیق املاک و آپارتمان ها ، تعیین حدود ثبتی ، امور نقشه برداری وارایه نقشه های ثبتی مورد نیاز اداره ثبت و شهرداری با تایید کارشناس رسمی دادگستری