در گروه ما متشکل از کارشناسان رسمی دادگستری رشته ساختمان و همچنین وکلای متخصص در امور ملکی ، ضمن بررسی دقیق پرونده توسط هم کارشناس و هم وکیل ، بهترین روش و گزینه دفاع برای موفقیت شما توسط وکیل انتخاب و اقدام میشود .
همچنین امکان کارشناسی و ارزیابی ملک قبل از طرح در دادگاه و یا بررسی امکان داوری و حکمیت به منظور صلح و سازش نیز در صورت موافقت و درخواست طرفین وجود دارد .
وکیل ملکی موفق باید علاوه بر داشتن دانش و تحصیلات حقوقی و ملکی ، تسلط و تجربیات کافی در مطرح کردن دعاوی ملکی و یا دفاع از این دعاوی را داشته باشد . بعلاوه وکیل ملکی خوب کسی است که با دانش حقوقی بالا در امور ملکی بتواند بهترین راهکار ممکن را بشناسد و نوع دادخواست و شکایت و اقدامات قانونی را تشخیص دهد و به نحو احسن از موکل دفاع کند .
وکیل ملکی معمولاً از پذیرش دعاوی غیر ملکی مانند دعاوی خانواده و کیفری خودداری می کند و تمام تمرکز خود را در مسائل و دعاوی ملکی می گذارد . و با استفاده از دانش و مهارت خود تمامی جوانب پرونده های ملکی را سنجیده و اقدامات لازم را در جهت دفاع از موکل انجام می دهد .
عدم آشنایی اشخاص عادی با قراردادنویسی و مسائل حقوقی موجب می شود که آنها در هنگام انعقاد قرارداد دچار اشتباه شوند و پس از آن این اشتباهات گریبان گیر آنها می شود . در این مواقع تنها راه ، مراجعه به یک وکیل متخصص ملکی است .
دعاوی حقوقی ملکی شامل سه دسته حقوقی ، کیفری و ثبتی هستند.
هر سه دسته به اموال غیر منقول مانند املاک و مستغلات مربوط می شوند .
دعاوی ملکی حقوقی دعاوی هستند که بحث ارتکاب جرم در آن منتفی است و فقط به دلیل عدم رعایت قوانین حقوقی و سهل انگاری اشخاص رخ می دهد . مهم ترین این دعاوی عبارتند از :
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
الزام به تحویل ملک
تأیید و اثبات وقوع بیع
مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش
استرداد ثمن معامله
خسارت تأخیر در انجام تعهد
الزام به تنطیم سند پیش فروش
مطالبه ثمن قراردادی
مطالبه اجرت المثل ملک
مطالبه سرقفلی
حکم تخلیه مستأجر
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
مطالبه اجور معوقه اجاره بها
تعدیل اجاره بها
الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه
الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت
الزام به اخذ پایان کار
افراز ملک توسط دادگاه
ابطال سند رهنی
بطلان معامله به جهت فضولی بودن
الزام به رفع ممانعت از حق
الزام به رفع مزاحمت
الزام به تنظیم سند رسمی
تأیید فسخ قرارداد
دستور فروش ملک مشاع
دعوی خلع ید
تأیید رجوع از هبه
سایر موارد …
وکیل ملکی تهران
وکیل ملکی وکیلی است که در حوزه دعاوی ملکی تخصص و تجربه دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شوند. در یک تقسیم بندی می توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد در این زمینه کاربری و نوعیت ملک نیز از اهمیت به سزایی برخوردار است.
از جمله این دعاوی می توان به تنظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، خلع ید ، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می گیرد.
وکیل ملکی
وکیل متخصص امور ملکی باید از ظرفیت و دانش لازم برای پیگیری انواع دعاوی ملکی برخوردار باشد . وکیل متخصص ملکی معمولا سایر دعاوی غیر ملکی را قبول نمیکنند . برخی دعاوی توسط وکیل ملکی مرتبط با نهادها و سازمان ها باید از طریق دیوان عدالت اداری پیگیری شود .
وکیل ملکی کرج
معمولاً همه افراد بدنبال بهترین وکیل تخصصی ملک هستند. انتظار این دسته از افراد آن است که وکیل بتواند هر نوع مشکل ملکی را حل کند. اما باید گفت یک وکیل به تنهایی از عهده حل همه دعاوی برنمی آید. زیرا دعاوی ملکی آنقدر متنوع هستند که یک وکیل نمی تواند بر همه آنها تسلط داشته باشد. بنابراین ما برای حل این مشکل، بهترین وکیل ملکی را در چند حوزه بکار گرفته ایم. به عبارت روشن تر، در گروه ما، بهترین وکیل ملکی تنها یک نفر نیست. بلکه چند وکیل ملکی با تجربه در کنار هم قرار گرفته اند تا بتوانند پاسخگوی انتظارات شما باشند. البته پرونده شما توسط یک وکیل دنبال می شود اما وکلا با یکدیگر تبادل نظر دارند تا بتوانند بهترین مسیر را برای پیگیری پرونده شما طی نمایند.
وکیل تخصصی ملک
وکیل ملکی متخصص ، بطور طبیعی حل دعاوی ملکی نیازمند تخصص و تجربه لازم است. بنابراین وکیل متخصص باید در کنار شما باشد تا بتوانید از عهده چنین پرونده هایی برآیید. هیچگاه بدون حضور وکیل وارد اینگونه دعاوی نشوید. زیرا هم وقت شما ضایع می شود و هم ممکن است زندگی تان خدای نخواسته تباه شود. بنابراین دعاوی مورد نظر را همیشه با حضور وگیل متخصص دنبال کنید و نگران هزینه های آن نباشید. البته در این شرایط هر نوع هزینه اضافی می تواند زندگی را دچار مشکل می کند. اما در نبود وکیل، هزینه هایی بیشتری بر شما تحمیل خواهد شد.
مشاوره حقوقی توسط وکیل ملکی
برای حل پرونده های ملکی خود، انجام مشاوره حقوقی ملکی گام اول است. همیشه در اولین قدم ، با وکیل متخصص مشورت لازم را انجام دهید. بهترین مشاوره حقوقی ملکی شما در انتخاب وکیل ملکی با تجربه میباشد.
برخی از دعاوی ملکی که توسط وکیل ملکی امکان دفاع و پیگیری دارد :
دعاوی ملکی مربوط به جعل سند و استفاده از اسناد جعلی و کلاهبرداری های ملکی
دعاوی مربوط به مزاحمت ملکی
انواع دعاوی مالک و مستأجر در املاک مسکونی و تجاری و دعاوی سرقفلی
انواع دعاوی مربوط به سند ملکی و اثبات مالکیت ملک
دعاوی مربوط به انعقاد و فسخ قراردادها و خرید و فروش ملک
دعاوی مربوط به ساخت واحد مسکونی و یا مشارکت در ساخت.
بسیار مهم است که قبل از هرگونه معامله و یا عقد قرارداد ملکی ، ضمن درخواست ارزیابی رسمی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ، از ارزش واقعی و به روز ملک خود اطمینان یابید . در مورد املاک خاص ، گران قیمت و سنگین حتی میتوانید تقاضای ارزیابی توسط هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری داشته باشید .
پس از اطمینان از قیمت واقعی ملک خود ، میتوانید یک نفر امین یا فرد مورد اطمینان خود را جهت انجام کلیه مراحل عقد قرارداد تا مرحله وصول پول و انتقال سند مالکیت ملک به ما معرفی کنید و در صورت لزوم کارشناسان ما در کلیه مراحل در کنار ایشان و همچنین در ارتباط با شما جهت ارایه آخرین شرایط قرارداد و دریافت تایید نهایی از جانب شما برای تنظیم قرارداد باشند .
برای اطلاع از قیمت به روز و عادلانه املاک خود و ارزیابی آن توسط کارشناس رسمی دادگستری با ما در ارتباط باشید.
برخی خدمات قابل ارایه توسط کارشناسان رسمی دادگستری در زمینه امور ملکی و ساختمان
1- کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی املاک بخش دولتی و خصوصی شامل اشخاص و شرکت های خصوصی ، ارزشگذاری طبق نرخ روز و قیمت معاملاتی و واقعی املاک جهت خرید ، فروش ، سندیت جهت تنظیم انواع قرارداد خرید ، فروش ، تهاتر ، اجاره ، ثبت دفاتر … ، ارزیابی و تجدید ارزیابیرسمی املاک متعلق به شرکتها جهت ثبت افزایش سرمایه ، امور مالی ، مالیاتی و دارایی ، ارزیابی املاک و اموال جهت تبدیل شرکت با مسئولیت محدود به شرکت سهامی خاص توسط کارشناس رسمی ……
2-کارشناسی مرضی الطرفین ( بی طرف ) ، داوری و حکمیت ، تعیین قیمت دقیق و عادلانه ملک تعیین قدرالسهمواحدهای مسکونی ، تجاری ، اداری ، تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد …
3- ارزیابی رسمی و تنظیم گزارش کارشناسیاملاک جهت اخذ ویزا ، پذیرش دانشگاه ، اقامت یا مهاجرت کشورهای آمریکا ، کانادا ، استرالیا ، انگلیس و سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا … توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت رشته راه و ساختمان
4- بررسی قراردادهای ساختمانی ، پیمانکاری، قراردادهای طراحی ، معماری ، بازسازی و تعیین کیفیت و ارزش کار انجام شده و میزان تعهدات باقیمانده …
5- خدمات نقشه برداری و تعیین مختصات ثبتی و امور تداخل املاک و قطعات ثبتی ، مورد نیاز جهت ارایه به اداره ثبت ، شهرداری …
6- تعیین اجاره بها واحدهای مسکونی ، اجاره بها املاک تجاری و سرقفلی ، اجاره بها زمین و ساختمان های با کاربری اداری ، فرهنگی ، آموزشی ، ورزشی … توسط کارشناس رسمی دادگستری
7- قیمت گذاری دستگاه و تجهیزات شرکت ها و موسسات خصوصی و دولتی ، سهام ، برند و ماشین آلات کارخانهتوسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت برق ، ماشین آلات، تاسیسات صنعتی و یا کارشناس رسمی دادگستری
خدمات کارشناسی رسمی ما تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و نقشه برداری و گروه ماشین آلات می باشد.
* تعیین قیمت دقیق و عادلانه ملک تعیین قدرالسهم واحدهای مسکونی ، تجاری ، اداری
* ارزیابی رسمی املاک جهت تهاتر و یا معاوضه ملک در قراردادهای ملکی
وکیل ملکی
تخصص: وکیل ملکی باید با قوانین محلی و ملی در زمینه املاک آشنا باشد.
تجربه: تجربه در پروندههای مشابه میتواند به موفقیت وکیل در نمایندگی مشتریان کمک کند.
ارتباط: وکیل ملکی باید توانایی برقراری ارتباط مؤثر با مشتریان و سایر طرفین را داشته باشد.
وکیل ملکی تهران و کرج – فقط دعاوی ملکی
وظایف وکیل ملکی شامل موارد زیر است:
مشاوره حقوقی: ارائه مشاوره به مشتریان درباره قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات، شامل خرید، فروش، اجاره و انتقال مالکیت.
تنظیم قراردادها: کمک در تنظیم و بررسی قراردادهای خرید و فروش، اجارهنامهها و سایر توافقات ملکی، بهگونهای که حقوق و منافع مشتریان بهخوبی حفظ شود.
حل و فصل دعاوی: نمایندگی مشتریان در دعاوی ملکی، مانند دعاوی مربوط به تصرف، اجاره، مالکیت و اختلافات بین مالکین.
بررسی مستندات: بررسی مدارک و مستندات ملکی، از جمله سند مالکیت، پروانه ساخت و سایر مدارک قانونی برای اطمینان از صحت و قانونی بودن آنها.
مذاکره: مذاکره با طرفین دیگر در معاملات ملکی برای رسیدن به توافقات مناسب و حل اختلافات.
نمایندگی در مراجع قضایی: حضور و نمایندگی مشتریان در دادگاهها و مراجع قضایی برای پیگیری دعاوی ملکی.
تحقیق و بررسی: انجام تحقیقات لازم درباره وضعیت حقوقی ملک، از جمله بررسی سوابق ملکی و وضعیت مالیاتی.
آموزش و اطلاعرسانی: آموزش مشتریان درباره حقوق و مسئولیتهای آنها در زمینه املاک و مستغلات.
این وظایف به وکیل ملکی کمک میکند تا به بهترین نحو از حقوق مشتریان خود دفاع کند و در معاملات ملکی آنها را راهنمایی کند.
وکیل ملکی در تهران و کرج جهت اختلافات مربوط به قراردادهای ساخت و ساز
بررسی پرونده ملکی توسط وکیل شامل مراحل و اقداماتی است که به وکیل کمک میکند تا به بهترین نحو از حقوق موکل خود دفاع کند. این مراحل معمولاً شامل موارد زیر میشود:
جمعآوری اطلاعات اولیه: وکیل باید اطلاعات اولیه مربوط به پرونده را از موکل دریافت کند، شامل جزئیات ملک، تاریخچه مالکیت، و هرگونه توافق یا قرارداد مرتبط.
بررسی مستندات: وکیل باید تمامی مستندات مربوط به ملک را بررسی کند، از جمله:
سند مالکیت
پروانه ساخت
قراردادهای اجاره یا فروش
مدارک مالیاتی و حقوقی
تحقیق درباره وضعیت حقوقی: وکیل باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی کند، از جمله:
بررسی سوابق مالکیت و انتقالات
وجود هرگونه دعاوی یا مشکلات حقوقی مرتبط با ملک
وضعیت مالیاتی و بدهیهای احتمالی
تحلیل قوانین و مقررات: وکیل باید قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات را تحلیل کند تا ببیند چگونه میتواند به نفع موکل عمل کند.
شناسایی نقاط قوت و ضعف: وکیل باید نقاط قوت و ضعف پرونده را شناسایی کند تا بتواند استراتژی مناسبی برای دفاع یا پیگیری پرونده طراحی کند.
مشاوره با کارشناسان: در برخی موارد، وکیل ممکن است نیاز به مشاوره با کارشناسان دیگر، مانند کارشناسان املاک یا مهندسان، داشته باشد تا اطلاعات دقیقتری درباره ملک به دست آورد.
تهیه گزارش: وکیل میتواند گزارشی از وضعیت پرونده تهیه کند که شامل تحلیلها، نقاط قوت و ضعف و پیشنهادات برای مراحل بعدی باشد.
برنامهریزی برای مراحل بعدی: بر اساس بررسیها، وکیل باید برنامهریزی کند که آیا پرونده به دادگاه خواهد رفت یا میتوان از طریق مذاکره به توافق رسید.
این مراحل به وکیل کمک میکند تا بهطور مؤثر از حقوق موکل خود دفاع کند و بهترین نتیجه ممکن را در پرونده ملکی به دست آورد.
وکیل ملکی دعاوی تهران ، وکیل ملکی دعاوی کرج
عوامل موفقیت در پروندههای ملکی توسط وکیل ملکی میتواند شامل موارد زیر باشد:
تخصص و دانش حقوقی: وکیل باید با قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات آشنا باشد و دانش عمیقی در این زمینه داشته باشد.
تجربه : تجربه در پروندههای مشابه میتواند به وکیل کمک کند تا استراتژیهای مؤثری برای حل مشکلات و دعاوی پیدا کند.
تحقیق و بررسی دقیق: انجام تحقیقات جامع درباره وضعیت حقوقی ملک، سوابق مالکیت و مستندات مربوطه میتواند به شفافسازی وضعیت پرونده کمک کند.
مذاکره مؤثر: توانایی مذاکره با طرفین دیگر برای رسیدن به توافقات مناسب و جلوگیری از طولانی شدن دعاوی.
ارتباطات قوی: برقراری ارتباط مؤثر با مشتریان، کارشناسان و سایر وکلا میتواند به تسهیل روند پرونده کمک کند.
استراتژی حقوقی مناسب: طراحی و اجرای یک استراتژی حقوقی مناسب بر اساس شرایط خاص پرونده و نیازهای مشتری.
مدیریت زمان : توانایی مدیریت زمان و پیگیری دقیق مراحل مختلف پرونده برای جلوگیری از تأخیرها.
آمادگی برای محاکمه : در صورتی که پرونده به دادگاه برود، وکیل باید آماده باشد تا بهطور مؤثر از موکل خود دفاع کند و شواهد و مدارک لازم را ارائه دهد.
توجه به جزئیات: دقت در جزئیات و مستندات میتواند از بروز مشکلات و اشتباهات جلوگیری کند.
حفظ اخلاق حرفهای: رعایت اصول اخلاقی و حرفهای در طول روند پرونده، که میتواند به اعتبار و اعتماد مشتریان کمک کند.
این عوامل میتوانند به وکیل ملکی کمک کنند تا به بهترین نحو از حقوق موکلین خود دفاع کند و در پروندههای ملکی موفق باشد. از جمله موسسات حقوقی با خدمات مربوط به دعاوی ملکی میتوان از موسسه ندای حق و موسسه شاهمرادی و همچنین موسسه ملک اداری نام برد . در هر صورت متقاضی قبل از انتخاب و عقد قرارداد با هر وکیل ملکی یا موسسه حقوقی باید با دقت فراوان سابقه و عملکرد و میزان موفقیت آنها را در دعاوی ملکی قبلی مورد بررسی دقیق قرار دهد .
وکیل ملکی و اطلاعاتی در رابطه با انواع دعاوی و اختلافات ملکی
دعاوی و اختلافات ملکی به دلیل ارزش بالای ملک در ایران بخش بزرگی از پرونده های دادگاه ها را تشکیل می دهد . خیلی از افراد برای حفظ سرمایه خود به خرید و نگهداشت ملک و زمین روی می آورند. برخی افراد در این حوزه تخصص نداشته و خدمات وکلای با تجربه را به کار نمی گیرند. همین مسئله هم باعث می شود تا آنها با مشکلات گسترده و متعددی در این زمینه مواجه شوند.
گاهی افراد صرفا به خاطر یک قرارداد اشتباه و عدم اطلاعات حقوقی ، دچار ضرر و زیانهای هنگفت شده و مدتها درگیر میشوند لذا استفاده از قرارداد های دقیق برای سرمایه گذاری در حوزه ملک اهمیت بسیار زیادی دارد.
دعاوی ملکی چیست؟
همانطور که از اسم دعاوی ملکی پیداست، در این نوع دعاوی، اختلاف بر سر ادعای احقاق حق از نوعی سهم مالی در ملک است. دعاوی حقوقی به دو نوع مختلف دعاوی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. دعاوی ملکی عمدتا دعاوی غیر منقول می باشند. منظور از دعاوی غیر منقول این است که موضوع آن اموال غیر منقول می باشد و اموال غیر منقول نیز اموالی می باشند که مانند ملک و زمین، از جایی به جای دیگر قابل انتقال نیست. دادگاه رسیدگی کننده به دعاوی ملکی غیر منقول دادگاه محل ملک می باشد.
انواع دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی با توجه به مشکلات متنوعی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می شود به انواع مختلفی تقسیم می شود. انواع دعاوی ملکی عبارتند از:
دعوای خلع ید
مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه
دعوای اثبات مالکیت
دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
دعوای تصرف عدوانی حقوقی
دعوای ابطال سند رسمی
دعوای تخلیه اماکن تجاری
دعوای تخلیه اماکن تجاری
دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
دستور فروش ملک مشاع
توضیحاتی در رابطه با حل اختلافات با کمک وکیل ملکی
دعاوی و اختلافات مربوط به خلع ید
یکی از انواع دعاوی ملکی ، دعاوی و اختلافات مربوط به خلع ید است. به صورت کلی خلع ید یعنی رفع تصرف یک ملک بر اساس حکم دادگاه. گاهی اوقات یک فرد هیچ حقی برای تصرف ملک یا زمین ندارد و باز هم ادعای مالکیت می کند. در این شرایط فرد معمولا به صورت غیر قانونی وارد ملک میشود و آنجا را ترک نمیکند. صاحب اصلی ملک می تواند دعاوی و اختلافات مربوط به خلع ید را برای بیرون کردن فرد متجاوز مطرح نماید.برای ثبت دادخواست این دعوا، مالک یا مالکین باید از طریق دفاتر الکترونیک قضایی به ثبت دادخواست حقوقی خلع ید اقدام نمایند.
از شرایط مهم برای طرح این دعوا در دادگاه خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد درغیراینصورت باید، باید ابتدا در دادگاه برای طرح دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیت اقدام کند و بعد از دریافت حکم، جهت طرح دعاوی و اختلافات مربوط به خلع ید اقدام نماید.
مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه
یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه و سرقفلی از جمله حقوقی به حساب می آیند که قانون گذاران ایران طی چند مرحله مختلف به آن پرداخته اند.اولین بار این قانون در سال 1356 و برای بار دوم در سال 1376 نگارش شد. سرقفلی با حق کسب وپیشه وتجارت تفاوتهای زیادی دارد.
به صورت کلی اگر ملکی قبل از سال 1376 در اختیار یک مستاجر قرار گرفته باشد و او با کسب و کارش نسبت به افزایش ارزش ملک اقدام نماید به ان حق کسب وپیشه وتجارت میگویند مقررات مربوط به حق کسب وپیشه وتجارت در قانون سال 1356 بیان شده است ولی برای مشخص شدن احکام سرقفلی باید به قانون روابط موجرومستاجر سال 76 مراجعه نمود . حقوق مستاجر در این زمینه بر اساس تاریخ قرارداد متغیر می باشد.
دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
دعاوی و اختلافات مربوط به تجویز انتقال منافع از جمله دیگردعاوی پر اهمیت مربوط به اماکن تجاری است. اگر مستاجر محل کسب و تجارت، بتواند برای همان شغل سند را به نام شخص دیگری ثبت کند، تجویز انتقال منافع رخ داده است.. نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت میباشد که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، خواهان این دعوا در ابتدا باید یک اظهارنامه قضایی را برای موجر ارسال نمایند. و به موجر اطلاع دهدکه یا هزینه سرقفلی را پرداخت کند یا اینکه اجازه انتقال سرقفلی را صادر نماید.
سپس در صورت عدم دادن اجازه ،مستاجر باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را تنظیم کرده و آن را به یکی از دفاتر خدمات قضایی ارائه دهد. به بیان دیگر دعاوی و اختلافات مربوط به تجویز انتقال منافع دعاوی و اختلافات مربوط بهی است که مستاجر ملک تجاری که حق انتقال سرقفلی وکسب وپیشه را به غیر نداردعلیه موجر مطرح مینماید و از طریق دادگاه ان را درخواست میکند.حکم دادگاه، مبنی بر تجویز انتقال منافع سرقفلی، باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، با تنظیم سند رسمی اجاره، اجراشود واگر طی فرجه مقرر اقدام نشودحکم صادره بی اثر شده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع دیگرمورد از انواع دعاوی ملکی است . ملک مشاعی به ملکی گفت می شود که چندین نفر در آن شریک هستند. گاهی اوقات شرکاء در اداره مال مشاع دچار اختلافاتی میشوند. در این حالت، آنها تصمیم می گیرند تا نسبت به فروش ملک اقدام نمایند. در واقع در ملک مشاع، سهم هر کدام از مالکین مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم علامت گذاری نشده است. مثلا اگر دو نفر در یک آپارتمان با هم شریک باشند، همه اجزای آن آپارتمان میان آن دو فرد تقسیم می شود. حال اگر یکی از آنها بخواهد ملک را بفروشد، می تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.
فروش یا تقسیم ملک مشاع فقط در صورت رضایت همه شرکاء امکان پذیر خواهد بود. در اولین مرحله شریکی که قصد فروش ملک خود را دارد باید در اداره ثبت، درخواستش را ثبت کند. اگر امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد یا اینکه صاحبان آن به تفاهم نرسند، هر شریک می توانند ازدادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را نمایند حال اگر یکی از شرکا راضی به فروش ملکش نباشد وحاضر نشود کماکان دستور صادر واجرا میگردد چرا که دستور فروش رای محسوب نمیشود که غیابی یا حضوری باشد و حتی برای اجرای ان برخلاف دیگر اراء غیابی دادگاه، نیاز به ارائه وثیقه یا ضامن نخواهد بود.
دعاوی و اختلافات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک
از مهمترین انواع دعاوی ملکی دعاوی و اختلافات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک میباشد به صورت کلی، پس از فروش یک ملک، فروشنده موظف است تا با استفاده از قرارداد سند رسمی ملک را به نام خریدار در آورد. بر اساس ماده 22 قانون ثبت ایران، مالک املاکی که سند رسمی دارند فقط کسی است که نامش در سند درج شده است.چرا که مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.
در نتیجه، اگر نام خریدار در سند قانونی ملک درج نشود، خریدار نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد. پس تنظیم سند به نام خریدار، یک تعهد منطقی و طبیعی برای مالک است. در صورتی که مالک در حالت عادی این پروسه را دنبال نکند، خریدار می تواند دعاوی و اختلافات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی را به کار گیرد.بر اساس این دعوا، مالک یا فروشنده مجبور می شود تا سند را به نام خریدار بزند.
لازم به ذکر است که این دعوا می تواند روند تنظیم سند را به صورت مستقیم تحت تاثیر خود قرار دهد و به جاست که خواهان هم زمان با طرح دعاوی و اختلافات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی موارد قانونی دیگر مندرج در قرارداد فیمابین را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کند چرا که اخذ سند، بدون ارائه صورت مجلس تفکیکی و گواهی پایان کار، امکان پذیر نیست.
دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیت
ازجمله مهمترین انواع دعاوی ملکی میتوان به دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیت اشاره کرد.، دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیت ناظر به اموال منقول وغیرمنقول میباشد. یعنی در مالکیت مال منقول مانند ماشین یا غیرمنقول مانند زمین دارای سند رسمی یاعادی بین طرفین اختلاف است و خواهان دعوی از طریق دفاتر الکترونیک قضایی اقدام به ثبت دادخواست مینماید در رویه قضایی معمولا فرد دارنده سند عادی، مدعی مالکیت مال دارای سند رسمی می شود.
با توجه به مفاد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 01/10/1383دیوان عالی کشور، بسیاری از دادگاه ها، در دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیتی که فرد با سند عادی، در خصوص مال دارای سند رسمی، مطرح می کند. تنها شخصی را مالک می شناسند که دارنده سند رسمی است و لذا دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیت با سند غیر رسمی یا عادی را در برابر مال دارای سند رسمی قابل استماع نمی دانند.
دعاوی و اختلافات مربوط به اثبات مالکیت شاید در نگاه اول ساده باشد ولی اثبات مالکیت پروسه ای پیچیده دارد.وشرایط ان با توجه به هرپرونده ای متفاوت است ..بنابراین به افراد توصیه می شود تا از خدمات وکیل ملکی باتجربه برای طرح این دعوی استفاده نمایند.
دعاوی و اختلافات مربوط به تخلیه اماکن تجاری
دعاوی و اختلافات مربوط به تخلیه اماکن تجاری از دیگر انواع دعاوی ملکی است. و مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه بسته به این که در زمان عقد اجاره حق سرقفلی تعیین شده یا خیرحسب مورد در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف است چرا که اگر بحث سرقفلی دربین نباشد مرجع دادخواست تخلیه ،شورای حل اختلاف می باشد گاهی اوقات موجر دیگر تمایلی به اجاره ملک خود نداشته و می خواهد مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.
این در حالی است که مستاجر تمایلی برای تخلیه اماکن اداری ندارد.. برای ثبت این دعوا، خواهان در ابتدا باید با یک وکیل مشورت نمایند تا بر اساس قوانین سال 56 یا 76 شرایط را بررسی کنند. روند شکایت و نگارش دادخواست بر اساس قانون اعمال شده، متغیر خواهد بود.
دعاوی و اختلافات مربوط به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
از دیگر انواع دعاوی ملکی دعاوی و اختلافات مربوط به اجرت المثل ایام تصرف است. به صورت کلی، اگر شخصی بدون اجازه از صاحب ملک نسبت به استفاده از آن اقدام نماید، مالک می تواند دعاوی و اختلافات مربوط به مطالبه اجرت المثل را مطرح کند. به خاطر داشته باشید که تصرف ملک بدون اجازه صاحب اصلی اش می تواند مشکلات و چالش های قانونی متعددی را برای افراد ایجاد نماید. همین مسئله هم باعث شده تا قانون گذاران در بند ها و موارد مختلف به این مسئله اهمیت زیادی بدهند.
دادگاه برای مقدار اجرت المثل، فرمول های مختلفی را در نظر گرفته است. محاسبه اجرت المثل به عوامل متفاوتی بستگی دارد و میزان آن با توجه به نحوه استفاده و مدت زمان استفاده آن و سایر شرایط متفاوت است و با ارجاع امر به کارشناس میزان ان تعیین میشود .برای ثبت دادخواست مربوط به این دعاوی و اختلافات مربوط به ملکی، خواهان باید در ابتدا باید مستندات با کمک یا راهنمایی وکیل ملکی آماده کند .
دعاوی و اختلافات مربوط به تصرف عدوانی
دعاوی و اختلافات مربوط به تصرف عدوانی یکی از مهم ترین انواع دعاوی و اختلافات مربوط به ملکی مطرح شده در جامعه امروزی ما به حساب می آید. در میان انواع دعاوی تصرف دعاوی و اختلافات مربوط به تصرف عدوانی هم قابلیت مطرح شدن به صورت حقوقی را دارد هم به صورت کیفری . دعاوی و اختلافات مربوط به تصرف عدوانی حقوقی، هیچ مجازاتی را برای متصرف در نظر نگرفته است! بر اساس ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر فردی ادعا کند که شخص دیگری بدون رضایتش مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده است، امکان ثبت دعاوی و اختلافات مربوط به تصرف عدوانی حقوقی وجود خواهد داشت.
درمواردی ممکن است که فرد متصرف عدوانی (خوانده ) مالک باشد و فرد مقابل (خواهان) علیه او دادخواست بدهد و دعوی تصرف عدوانی را مطرح نماید.وبا ارائه ادله مستند موفق به اثبات تصرف عدوانی هم بشود .به عنوان مثال مالک ملکی را اجاره دهد ولی قبل انقضای مدت اجاره وقبل اتمام مدت قرارداد با مستاجر، به عنوان مالک بودن ،ملک را تصرف کند.
دعاوی و اختلافات مربوط به ابطال سند رسمی
وفق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در دفتر یا ادارات ثبت اسناد و املاک ، توسط ماموران رسمی واجد صلاحیت و با رعایت قوانین و مقررات ، به تنظیم می رسند ، اسناد رسمی محسوب می شوند به همین جهت نسبت به اسناد عادی از قدرت اجرایی بیشتری برخوردار بوده ومعتبرترند و به همین دلیل، بسیاری از افراد ، در ارتباط با معاملات وقراردادهای خود، تمایل به تنظیم سند رسمی دارند اما باید توجه داشت که با وجود اعتبار زیادوالای اسناد رسمی، گاهی هم ممکن است که بنا به دلایل و شرایطی ، این قبیل اسناد ، دارای اعتبار لازم نبوده و بتوان اقدام به ابطال آنها توسط دادگاه نمود.
وقتی که یک سند یا قرارداد ملکی به صورت کامل باطل شود، آن سند دیگر اعتبار قانونی نخواهد داشت. ابطال سند می تواند دلایل مختلفی داشته باشد مانند جعلی بودن سند یا معاملات صوری . ابطال سند پروسه ای است که باید تحت نظارت دادگاه صورت گیرد.
برای بی اعتبار کردن سند رسمی حتما باید دلیل یا دلایل موجهی داشته باشد وباید دادخواست دقیقی در این زمینه تنظیم و به دادگاه ارسال شود.
مرور زمان در انواع دعاوی ملکی چیست؟
مرور زمان به مدت زمانی گفته میشود که که بعد از سپری شدن ان مدت ،که قانونگذار معین کرده دیگر امکان شکایت و تعقیب ورسیدگی و بعضا اجرای مجازات دیگر وجود ندارد و تعریف مرور زمان در قانون مجازات اسلامی امده است وماده 106 قانون مجازات اسلامی درمورد یک سری از جرائم انهم تعزیری قائل به مرور زمان شده است جرائم مشمول مجازات قصاص وحد ودیه شامل مرور زمان نمیگردد و نتیجتا در کلیه دعاوی حقوقی از جمله ملکی مرورزمان وجود ندارد چرا که مرور زمان در دعاوی حقوقی ومدنی توسط شورای نگهبان خلاف موازین شرعی تشخیص داده شده است و لذا اینگونه دعاوی کماکان قابلیت پیگیری را دارند وصرفا در قوانین خاص جهت مطرح نمودن بعضی از دعاوی مهلت و مواعد خاصی تعیین شده است .
هزینه دادرسی دعاوی ملکی
هرگونه دادخواست دردعاوی حقوقی و شکوائیه در دعاوی کیفری مستلزم پرداخت هزینه دادرسی میباشد واین هزینه شامل برابر با اصل نمودن اوراق و ثبت دادخواست وتمبر وهزینه های اجرایی میباشد و از این حیث دعاوی به دودسته مالی وغیرمالی تقسیم میشوند ودعاوی غیرمالی هزینه های کمتری داشته و با توجه به اینکه دعاوی ملکی در رسته دعاوی مالی محسوب میشود وبا توجه به نوع دعوی مطرح شده مبلغ ان متفاوت است و هزینه دادرسی ان براساس ضوابط قانونی از خواهان اخذ وچنانچه در زمان دادخواست خواسته دعوا قابل تقویم نباشد یک مبلغی توسط دفتر خدمات قضایی مقوم گردیده وکسری ان پس از ارجاع به شعبه توسط مدیردفتر دادگاه محاسبه ودریافت میگردد . مبالغ هزینه دادرسی درمراحل مختلف رسیدگی بدوی وتجدیدنظرو فرجام واعاده دادرسی دارای درصدهای مختلف است.
دعاوی ملکی دسته بندی مختلف دارند و هر کدام نیز به نحوی روند پرونده را تحت تاثیر قرار می دهند. طرح دعاوی و اختلافات مربوط به اشتباه میتواند وقت وهزینه زیادی را ازشما بگیرد از همین رو، اگر شما هم به دنبال ثبت دعاوی و اختلافات مربوط به ملکی هستید، بهتر است بدانید که این نوع دعاوی خود به انواع مختلف تقسیم شده و در اقامه آن به اختلافاتی که به اموال غیرمنقول ارتباط دارد، رسیدگی میشود. رسیدگی به این نوع دعاوی درصلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
نقش وکیل ملکی در دعاوی ملکی :
با توجه به اینه دعاوی ملکی یکی از زیر مجموعه های وکالت می باشد وکیل متخصص دراین حوزه اطلاعات و تجربه کافی داشته و می تواند در زمان کوتاه تر و به روش درست موضوعات ملکی را حل و فصل نماید. استفاده از خدمات تیم های وکالتی با تجربه و خوش سابقه به افراد اجازه می دهد تا طی مدت زمان کوتاهی به بازدهی مطلوبی برسند.
از جمله وظیفه وکیل ملکی، این است که با توجه به نوع و شرایط دعاوی و اختلافات مربوط به مطرح شده به صورت مستدل و با استناد به قوانین و مقررات جاری، از موکل خود دفاع نماید تا به حق خود برسد.
