جدول حق الزحمه و دستمزد کارشناسی سال 98 – جدید

دقت بفرمایید که ارقام جدول تعرفه دستمزد کارشناسی بر اساس ریال است ؛ جهت تسهیل اطلاع و به عنوان مثال حق الزحمه ارزیابی ملک به ارزش 5 میلیارد تومان ، مبلغ 4/140/000 تومان و حق الزحمه ارزیابی ملک به ارزش 10 میلیارد تومان ، مبلغ 7/140/000 تومان ، طبق تعرفه مصوب میباشد

در این دفتر هیچگونه هزینه ای مازاد بر تعرفه قانونی و تحت عناوین مختلف ، از متقاضی کارشناسی دریافت نخواهد گردید

تماس : 28423280 ، 09122394284


جدول تعرفه حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری 98

 

————————————————————————————

تعرفه دستمزد کارشناسی و هزینه ارزیابی کارشناسان رسمی دادگستری سال 1398

متن کامل دستور العمل “تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری” به شرح ذیل می‌باشد.

فصل اول – کلیات

ماده ۱- دستمزد کارشناسان پس از گزارش و اظهارنظر کارشناسی در حدودصلاحیت آن‌ها از طرف اشخاص حقیقی و یا حقوقی طبق مقررات این تعرفه محاسبه و پرداخت می گردد.

 

تبصره – منظــور از کانــون در این تعــرفه، کانــون کارشنــاسان رســمی دادگستــری و منظــور از مرکز، مرکز وکلاء، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه می‌باشد.

 

ماده ۲-مراجع قضایی، وزارتخانه ها، سازمان‌های دولتی و ارگان‌ها و نهادها و شهرداری‌ها و موسسات وابسته به آن‌ها در تعیین دستمزد کارشناسی مکلفند بر اساس مقررات این تعرفه عمل نمایند.

 

تبصره ۱- در موارد خاص که مرجع قضایی در پرونده‌های کیفری برای کشف جرم و تعیین علت و علل و مشخص نمودن واقعیت اقدام به تعیین کارشناس می‌نماید، تعیین دستمزد متناسب با کمیت و کیفیت پرونده با همان مرجع می‌باشد.

تبصره ۲- در صورت عدم استطاعت مالی متقاضی کارشناسی، به تشخیص قاضی پرونده حق الزحمه کارشناسی تا میزان معینی به وسیله دادگاه کاهش می‌یابد، ولی به هر حال پرداخت هزینه‌ها یا وسیله اجرای قرار کارشناسی، مانند ایاب و ذهاب و … به عهده متقاضی می‌باشد.

تبصره ۳- در مورد مناطق محروم و یا اشخاص حقیقی که استطاعت کافی ندارند حسب مورد به تشخیص قاضی پرونده، مرکز یا کانون مربوط حق الزحمه این تعرفه تا پنجاه درصد کاهش می‌یابد.

 

تبصره ۴- در صورت قادر نبودن متقاضی کارشناسی به پرداخت حق الزحمه به تشخیص مرجع قضایی مربوط، مراتب جهت معرفی کارشناس معاضدتی حسب مورد به کانون یا مرکز اعلام تا معرفی گردد.

 

ماده ۳-در کارشناسی‌ها چنانچه موضوع کارشناسی مربوط به جزئی از کل بوده، ولی اظهار نظر کارشناسی مستلزم بررسی در کل کار مربوطه باشد، دستمزد با پیشنهاد کارشناس و موافقت مقام ارجاع کننده بر مبنای کل کار انجام شده محاسبه و پرداخت خواهد شد.

 

ماده ۴-کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند درصورت درخواست کارشناس یا هیئت کارشناسی، دستمزد کارشناسی را طبق این تعرفه و در صورتی که قبلاً قابل برآورد نباشد، حسب مورد بطور علی الحساب به حساب کانون یا مرکز تودیع و قبض آن را در پرونده مربوط پیوست نمایند. در این صورت، کارشناسان رسمی مکلفند پس از تودیع دستمزد نسبت به انجام کارشناسی اقدام نمایند.

 

ماده ۵- در صورتی که کارشناس اقدام به کارشناسی نموده، ولی به دلیلی که خارج از حیطه اختیار وی باشد اجرای کارشناسی منتفی گردد، محق دریافت بخشی از دستمزد متناسب با کارهای انجام شده و یا وقت صرف شده خواهد بود؛ به شرط اینکه از حداقل مقرر در این تعرفه کمتر نباشد. به علاوه، چنانچه وی در این رابطه به محل اجرای قرار کارشناسی مسافرت نموده باشد، هزینه سفر، اقامت و فوق العاده روزانه وی بر مبنای ضوابط این تعرفه پرداخت می‌شود.

 

ماده ۶- در صورتی که اجرای قرار کارشناسی مستلزم عزیمت به خارج از شهر یا محل اقامت کارشناس باشد، تأمین وسیله ایاب و ذهاب و محل اقامت مناسب و غذا به عهده متقاضی بوده و علاوه بر دستمزد کارشناسی، فوق العاده ماموریت کارشناس برای هر روز مسافرت به مأخذ روزانه مبلغ ۱.۵۰۰.۰۰۰ ریال برای ماموریت داخل استان محل اقامت کارشناس و مبلغ ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال برای ماموریت خارج از استان محل اقامت کارشناس پرداخت خواهد شد. چنانچه متقاضی قادر به تأمین وسیله ایاب و ذهاب و اقامت نباشد و کارشناس برای انجام کارشناسی رأساً و به هزینه خود نسبت به تهیه موارد فوق الذکر اقدام نماید، علاوه بر دستمزد و فوق العاده ماموریت، هزینه-های مربوط در وجه کارشناس پرداخت خواهد شد.

تبصره ۱- در صورتی که انجام کارشناسی مستلزم عزیمت به خارج از کشور باشد، حق الزحمه انجام امور مربوط و کلیه هزینه‌های سفر و پرداخت فوق العاده روزانه هم ردیف مدیران کل به عهده متقاضی می‌باشد.

تبصره ۲-چنانچه مبنای محاسبه حق الزحمه کارشناسی‌های خارج از کشور مطابق ضوابط این دستورالعمل پول سایر کشورها باشد، پس از تبدیل ارز به ریال براساس نرخ رسمی بانک مرکزی طبق جدول گروه مربوطه پرداخت خواهد شد.

تبصره ۳- تأمین وسیله ایاب و ذهاب اجرای قرار کارشناسی درون شهرها بعهده متقاضی میباشد.

 

ماده ۷- دستمزد تأمین دلیل با توجه به کمیت و کیفیت خدمات کارشناسی مورد نیاز از طرف مقام ارجاع کننده تعیین می‌شود و حداقل ۲.۰۰۰.۰۰۰ ریال می‌باشد.

 

ماده ۸- هزینه انجام کلیه آزمایش‌ها و تهیه نمونه‌های لازم و گمانه زنی در مورد کارشناسی رایانه ای، هزینه بازیابی اطلاعات و سایر مواردیکه طبق نظر کارشناسی برای امر کارشناسی ضروری باشد، به عهده متقاضی است و در صورت اختلاف و ضرورت انجام اقدامات مذکور، حسب مورد نظر کانون یا مرکز مربوط معتبر است.

 

ماده ۹-در مواردی که برای بعضی از ارجاعات کارشناسی در این تعرفه دستمزد تعیین نشده باشد و نیز مواردی نظیر بررسی فنی و تکنولوژی سیستم‌ها و تعیین نقائص و سایر موارد حق الزحمه کارشناس با توجه به اهمیت و تخصصی بودن مورد به پیشنهاد کارشناس و موافقت مقام ارجاع کننده – کانون یا مرکز تعیین می‌گردد و حداقل دستمزد ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال خواهد بود.

 

ماده ۱۰- در مواردی که موضوع کارشناسی مربوط به سال‌های قبل از تاریخ انجام کارشناسی باشد، دستمزد طبق قیمت روز براساس این تعرفه محاسبه و پرداخت خواهدشد.

 

ماده ۱۱-دستمزد ارزیابی‌ ها برای کلیه رشته‌های کارشناس رسمی دادگستری در هر مورد ارجاعی به شرح ذیل تعیین می‌گردد.

 

تا پنجاه میلیون ریال … مقطوعاً ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال

از پنجاه میلیون و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد … ۰.۵ درصد

از یکصد و پنجاه میلیون و یک ریال تا دویست و پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد … ۰.۴ درصد

از دویست و پنجاه میلیون و یک ریال تا یک میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۳ درصد

از یک میلیارد ریال تا ده میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۱۲۵ درصد

از ده میلیارد و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۰۶ درصد

از یکصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا پانصد میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۰۳ درصد

از پانصد میلیارد و یک ریال تا ششصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۰۲۵ درصد

از ششصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا یک هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۰۱۵ درصد

از یکهزار میلیارد و یک ریال مبلغ سه هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد … ۰.۰۱۲ درصد

از سه هزار میلیارد و یک ریال به بالا، نسبت به مازاد … ۰.۰۱ درصد

حداکثر دستمزد کارشناسی برای هر کارشناس ۰۰۰/۰۰۰/۵۹۰ ریال است.

تبصره ۱ –در ارزیابی طرح‌ها و دارائی‌های با ارزش از ۱۰۰.۰۰۰ میلیارد ریال و بالاتر، شورای عالی کانون کارشناسان نسبت به انتخاب اعضای هیأت کارشناسی و حق الزحمه کارشناسان و روش پرداخت آن اتخاذ تصمیم می‌نماید.

رئیس شورای عالی کانون، گزارش تعیین تعرفه کارشناسی‌های مشمول این تبصره را، به صورت ماهانه به رئیس

قوه قضاییه گزارش می‌کند.

تبصره ۲- در هر مورد که ارجاع کار شامل موارد متعدد باشد، مجموع مبالغ مندرج در گزارش به طور یک جا مبنای محاسبه این ماده قرار می‌گیرد. لیکن در صورتی که محل موضوع ارزیابی در نواحیمختلف شهرداری هایا دارای پروانه هایبهره برداری وصنعتیمجزا و یا مجموعه‌های صنعتی که دارای واحدهای تولیدی مستقل از هم باشد یامربوط به اشخاص حقوقی یا حقیقی مختلف باشد، ارزیابی‌ها بطور جداگانه مبنای محاسبه قرار خواهد گرفت.

تبصره ۳-دستمزد بررسی به اختلاف فی مابین کارفرمایان و پیمانکاران و مهندسان مشاور و همچنین قراردادهای مربوط و دستمزد تعیین و کنترل صورت وضعیت برای کلیه رشته ها، بر مبنای مبلغ قرارداد طبق ماده ۱۱ این تعرفه به اضافهصد درصدمی باشد.

تبصره ۴- دستمزد تعیین علل و مسببین و تعیین خسارت برای کلیه رشته‌ها بر مبنای میزان خسارت تعیین شده طبق ماده ۱۱ این تعرفه به اضافه پنجاه درصد می‌باشد.

تبصره ۵- تشخیص تخلف از مفاد قرارداد و یا رسیدگی به تأخیر قرارداد در هر مورد طبق ماده ۱۱ این تعرفه

به اضافه پنجاه درصد می‌باشد.

تبصره ۶- حق الزحمه ارزیابی قطعات یدکی، کالا و لوازم مستعمل، فرآورده‌های غذایی و دارویی و بهداشتی، کلیه ضایعات، ابزارآلات، ماشین آلات صنعتی و تجهیزات برقی و مکانیکی، اجزای ریز الکترونیک و مخابرات، در هر کار ارجاعی بصورت مستقل و یکجا طبق ماده ۱۱ این تعرفه به اضافه پنجاه درصد می‌باشد.

تبصره ۷-در مواردی که موضوع کارشناسی توسط چند کارشناس رسمی از یک رشته کارشناسی انجام شود، از دستمزد هر کارشناس مبلغ سی درصدکسر می‌گردد.

 

ماده ۱۲- در صورتی که رسیدگی به مستندات و مدارک مربوط به کارشناسی به زبان خارجی باشد علاوه بر تعرفه قانونی در هر رشته، هزینه ترجمه رسمی براساس آیین نامه تعرفه مترجمین رسمی اضافه می‌شود.

 

ماده ۱۳- دستمزد تعیین اجاره بهاء، برای کلیه رشته‌ها جهت هر واحد یامجموعه مستقل تا اجاره ماهیانه پانزده میلیون ریال، مقطوعاً ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و از پانزده میلیون و یک ریال تا پنجاه میلیون ریال، ده درصد و از پنجاه میلیون و یک ریال تا یکصد میلیون ریال ۵ درصد، از یکصد میلیون ریال به بالا، دو درصد اضافه خواهد شد وحداکثر سیصد میلیون ریال می‌باشد. ضمناً دستمزد تعیین اجرت المثل یا اجور گذشته بر مبنای این ماده باضافه ۲۵ درصد خواهد بود.

 

ماده ۱۴- حق الزحمه تفسیر عکس‌های هوائی و ماهواره‌ای ارائه شده برای هر پلاک ثبتی و تعیین موقعیت ثبتی آن در عکس‌های مزبور مقطوعاً مبلغ ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال است و برای تفسیرعکس‌های مذکور مربوط به سال‌های گذشته، به ازای هر سال تصویر و عکس اظهار نظر شده مبلغ پانصد هزار ریال اضافه خواهد شد. همچنین، برای پلاک‌های متعدد متصل به هم به ازاء هر پلاک اضافی چهل درصد به حق الزحمه این ردیف اضافه خواهد شد.

 

فصل دوم – تعرفه دستمزد کارشناسی

گروه ۱- مهندسی آب و معادن شامل رشته‌های: (آب، مواد، معادن)

رشته مهندسی آب:

ماده ۱۵- دستمزد اندازه گیری آب و حقابه‌ها بشرح ذیل است:

۱ – تا ۵۰ لیتر در ثانیه، مقطوعاً ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۲ – مازاد بر ۵۰ لیتر در ثانیه تا ۱۰۰۰ لیتر در ثانیه به ازاء هر لیتر ۲۰۰۰ ریال؛

۳ – از ۱۰۰۰ لیتر به بالا به ازاء هر لیتر در ثانیه، ۸۰۰ ریال و حداکثر دستمزد ۳۵ میلیون ریال می‌باشد.

 

ماده ۱۶- دستمزد تعیین کیفیت شیمیایی و آلودگی آب با توجه به مسائل زیست محیطی در هر مورد ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال می‌باشد.

 

ماده ۱۷- دستمزد بررسی فنی و تعیین مشخصات سفره‌های سطحی و زیرزمینی آب از هر لحاظ مقطوعاً ۸.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

تبصره – در صورتی که انجام کارشناسی مستلزم عملیات نقشه برداری باشد، دستمزد آن طبق تعرفه مربوط پرداخت خواهد شد.

 

ماده ۱۸-دستمزد ارزیابی قنــوات، چاه‌ها و منصــوبات آن، شبــکه‌های آبیاری و زهکشــی آب و فاضلاب مطابقماده ۱۱ این تعرفه خواهد بود.

 

ماده ۱۹- تعیین نوع و بررسی کیفیت حفاری چاه‌ها و قنوات وبهسازی چشمه ها، مقطوعاً ۷.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

ماده ۲۰- دستمزد رسیدگی به اختلاف مربوط به حریم و بستر رودخانه‌ها و کانال‌ها و انهار به شرح زیر تعیین میگردد:

۱- تعیین حریم کانال‌ها و انهار تا عرض بستر ۱۲ متراز قرار هر کیلومتر ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداقل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۲- حریم رودخانه وکانال‌های با عرض بیش از ۱۲ متر، از قرار هر کیلومتر ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۵۰ میلیون ریال.

 

ماده ۲۱- دستمزد رسیدگیبه وضع پس آب‌ها به لحاظ تشخیص بار آلودگی بر حسب کمیت و کیفیت مقطوعاً ۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

رشته فلزات و معادن:

ماده ۲۲-

۱ – تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی رشته فلزات در ارزیابی‌ها طبق ماده ۱۱ این تعرفه در مورد ملاک ومشخصات کیفی و عملکردی تشخیص، حداقل ۱۰ میلیون ریال و حداکثر ۲۵.۰۰۰.۰۰۰ میلیون ریال خواهد بود.

۲- تعرفه دستمزد کارشناسان رشته معادن مربوط به ارزیابی ذخائر معدنی (احتمالی- ممکن – قطعی) طبق ماده ۱۱ این تعرفه خواهد بود. در معادن زیرزمینی معادل سی وپنج درصد به تعرفه مربوطه اضافه خواهد شد.

۳ – در صورتی که انجام بررسی‌های کارشناسی در معادن منتج به ارزیابی نگردد، حق الزحمه کارشناسی براساس ماده ۹ این تعرفه قابل پرداخت خواهد بود.

 

گروه ۲- اموال منقول شامل رشته‌های:

(آثار هنری و اشیاء نفیسه و کتب خطی – اشیاء عتیقه و احجار کریمه، ساعت و جواهرات، فرش، لوازم خانگی و اداری)

 

ماده ۲۳- دستمزد کارشناسی رشته‌های فوق مطابق ماده ۱۱ این تعرفه و رشته لوازم خانگی و اداری ۲۰ درصد اضافه می‌باشد.

گروه ۳- امور پزشکی و غذایی شامل رشته های:

(پزشکی، داروسازی وسم شناسی، مواد غذاییو مسمومیت‌های ناشی از آن)

 

ماده ۲۴- دستمزد کارشناسی رشته‌های فوق، برحسب اهمیت و حساسیت و پیچیدگی موضوع و با توجه به کمیت و کیفیت کار مطابق ماده ۹ این تعرفه با پیشنهاد کارشناس و موافقت مرجع ارجاع کننـده، حداقـل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریالو حداکثر ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال در هر مورد می‌باشد ودر مورد ارزیابی‌ها مطابق ماده ۱۱ این تعرفه محاسبه می‌شود.

تبصره – کلیـــه هزینه‌های آزمایشـــگاهی، نمونه برداری (بیوپسی)، رادیوگرافی و نظائر آن به عهده متقاضی میباشد.

گروه ۴ –امور مالی شامل رشته‌های:

(حسابداری و حسابرسی – امور بازرگانی – تعیین نفقه و بیمه – امور سرمایه گذاری پولی و اعتباری– آمار)

رشته حسابداری وحسابرسی:

 

ماده ۲۵- دستمزد کارشناسی در امور حسابرسی نسبت به جمع ارقام حساب‌های مورد رسیدگی طبق ماده ۱۱ این تعرفه به اضافه پنجاه درصد خواهد بود.

 

ماده ۲۶- دستمزدکارشناسی امور ذیل براساس ماده ۱۱ این تعرفه خواهد بود:

۱ – ارزش سهام وسهم الشرکه، با توجه به مجموع دارائی‌های جاری و بدهی‌ها و ذخائررسیدگی شده به اضافه قیمت تمام شده دفتری دارائی‌های ثابت؛

۲ – رسیدگی و حسابرسی ترازنامه و حساب سود و زیان و امور توقف و ورشکستگی؛

۳ – تعیین قیمت تمام شده کالاها با توجه به ارقام تشکیل دهنده قیمت تمام شده.

 

رشته امور بازرگانی:

ماده ۲۷- دستمزد کارشناسان رشته بازرگانی در مورد ارزیابی طبق ماده ۱۱ این تعرفه است و در سایر موارد حداقل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال وحداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰ ریال است.

 

رشته تعیین نفقه:

 

ماده ۲۸- تعیین دستمزد نفقه جاریه زوجه و اقارب در هر مورد حداقل ۲.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

رشته سرمایه گذاری پولی و اعتباری و رشته بیمه:

ماده ۲۹-دستمزد رشته‌های فوق در مورد ارزیابی ها، مطابق ماده ۱۱ و در سایر موارد طبق ماده ۹ این تعرفه و حداقل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال می‌باشد.

 

رشته آمار:

ماده ۳۰- تعیین دستمزد رشته آمار با توافق مقام ارجاع کننده در هر مورد حداقل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۲۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

گروه ۵- امور وسائط نقلیه شامل رشته های:

(امور حمل و نقل [ترابری] اموروسائط نقلیه هوایی، دریایی و غواصی، امور وسائط نقلیه موتوری زمینی و وسائط نقلیه ریلی)

 

ماده ۳۱-دستمزدکارشناسی وسائط نقلیه موتوری زمینی به شرح ذیل است:

۱ – رسیدگی به اصالت خودرو ۲.۵۰۰.۰۰۰ ریال.

۲ – رسیدگی به تصادفات ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال.

۳ – اظهار نظر فنی تعیین تناژ و مدل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال

 

ماده ۳۲- تعرفه دستمزد وسائط نقلیه دریایی و غواصی و رشته امور حمل و نقل:

۱ – برای دعاوی مربوط به حمل و نقل (مسئولیت صادر کننده اسناد حمل) با توجه به مبلغ خواسته، مطابق ماده ۱۱ این تعرفه است.

۲ – تعیین ارزش وسائط نقلیه آبیبراساس ماده ۱۱ این تعرفه است.

۳ – تعیین علت در تصادم دریایی یا تصادم در آب‌های داخلی بشرح ذیل می‌باشد:

الف – در صورت تصادم بین قایق‌های تفریحی و مسافربری در آب‌های داخلی: در هر مورد ۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال.

ب- در صورت تصادم بین دو یا چند فروند شناور در دریا:

– برای شناورهای با ظرفیت بار کمتر از ۵۰۰ تن (ظرفیت ناخالص یا GT) ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ ریالدر هر مورد؛ برای شناورهای با ظرفیت بار بالاتر از ۵۰۰ تن (ظرفیت ناخالص یا GT) ۲۰.۰۰۰.۰۰۰ ریالدر هر مورد.

تبصره – در صورتی که تصادم بین دو یا چند شناور با ظرفیت‌های متفاوت باشد، ظرفیت بالاتر مبنای تعیین حق الزحمه می‌باشد.

۴ – در مورد غواصی و عملیات زیر آبی، ماده ۹ این تعرفه ملاک عمل خواهد بود.

تبصره – دستمزد تعیین خسارت و ارزیابی‌های وسائل نقلیه هوائی، ریلی و زمینی برابر ماده ۱۱ این تعرفه خواهدبود.

 

گروه ۶- راه و ساختمان و نقشه برداری شامل رشته‌های:

(راه و ساختمان – معماری داخلی و تزئینات – مهندسی ترافیک – برنامه ریزی شهری – مهندسی محیط زیست – امور ثبتی – ابنیه و آثار باستانی – نقشه برداری)

 

رشته راه و ساختمان:

ماده ۳۳- دستمزد ارزیابی اراضی غیر مزروعی و ابنیه و مصالح ساختمانی و تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی مطابق ماده ۱۱ و امور معماری داخلی و تزئینات طبق ماده ۹ این تعرفه تعیین می‌شود.

 

ماده ۳۴– دستمزد تطبیق نقشه‌های معماری یا سازه با وضعیت محل و بنا:

برای هر مترمربع مساحت زیربنا ۱۰.۰۰۰ ریال و حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

ماده ۳۵- دستمزد تطبیق مشخصات قراردادی ساختمان‌ها با وضعیت محل و بنا برای هر متر مربع مساحت زیر بنا ۱۰.۰۰۰ ریال و حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

ماده ۳۶- دستمزد تهیه نقشه‌های معماری و سازه یا گزارش فنی استحکام بنایساختمان‌های موجود در صورت ضرورت و دستور مرجع قضایی بشرح زیر می‌باشد:

۱ – معماری کلی هرمترمربع ۸.۰۰۰ ریال وحداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۶۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۲ – سازه هر مترمربع ۱۰.۰۰۰ ریال و حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۸۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۳ – گزارش فنی استحکام بنا هرمترمربع ۸.۰۰۰ وحداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ وحداکثر ۶۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال.

 

ماده ۳۷- دستمزد افرازو قطعه بندی مستلزم تهیه نقشه دقیق قطعات افرازی و صورت ارزیابی آنها، طرح قطعات مفروزه بطور واضح و روشن بشرح زیر است:

۱ – دستمزد افراز املاک و مستغلات و تقسیم ترکه براساس ماده ۱۱ این تعرفه به اضافه بیست درصد؛

۲ – درصورتیکه نقشه ملک مورد افراز تهیه نشده باشد، هزینه نقشه براساس تعرفهنقشه برداری مربوط علاوه بر دستمزد ردیف ۱ محاسبه می‌شود.

تبصره – در مواردی که واحدهای ساختمانی با هر نوع کاربری که بصورت آپارتمان، طبقه یا بلوک مجزا هستند همانند باشند، طبقه یا بلوک اول به میزان مقرر در این ماده و مواد ۳۴ الی ۳۶ این تعرفه محاسبه و برای بقیه طبقات و یاهر بلوک مشابه فقط ده درصد دستمزد مربوط پرداخت خواهد شد.

 

ماده ۳۸- دستمزد تشخیص زمین مسبوق به احیاء از نظر ساختمانی تا مساحت ۱۰۰۰ مترمربع ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و برای هر یک هزار مترمربع مـازاد، مبلـغ ۱.۰۰۰.۰۰۰ ریال اضافـه می‌گردد.

 

رشته نقشه برداری و امور ثبتی:

ماده ۳۹ – پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی در نقشه و عکس هوایی:

۱- اگر گذربند مشخص باشد:

تا ۱۰۰۰ مترمربع مقطوعا ً ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و نسبت به مازاد تا ۱۰ هکتار هرمترمربع ۴۰۰ ریال و از ۱۰ هکتار به بالا نسبت به مازاد هرمترمربع ۲۰۰ ریال و حداکثر ۸۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال.

۲- اگر گذربند مشخص نباشد:

تا ۱۰۰۰ مترمربع مقطوعاً ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال و نسبت به مازاد تا ۱۰ هکتار هر متر مربع ۴۰۰ ریال و از ده هکتار به بالا نسبت به مازاد هر مترمربع ۲۰۰ ریال و حداکثر ۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال.

تبصره – در صورتیکه نیاز به تعیین مشخصات جغرافیائی ملک باشد، بازاء هر نقطه مشخصات جغرافیائی ۵۰۰.۰۰۰ ریال اضافه می‌شود.

 

ماده ۴۰–حق الزحمه نقشه برداری اراضی و تهیه پروفیل و … بر مبنای بند ۲ ماده ۳۹ این تعرفهو حداکثر ۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

ماده ۴۱-حق الزحمه مطالعه پرونده ثبتی و تعیین محل پلاک مورد نظر در املاک تا ۱۰۰۰ مترمربع، حداقل ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال و نسبت به مـازاد تا ۵۰۰۰ متـرمربـع برای هـر متـرمربـع ۱۵۰۰ ریال و از ۵۰۰۰ مترمربع تا ۵۰۰۰۰ مترمربع نسبت به مازاد برای هر مترمربع ۸۰۰ ریال و از ۵۰۰۰۰ مترمربع به بالا نسبت به مازاد برای هر متر مربع ۴۰۰ ریال و حداکثر ۶۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

 

ماده ۴۲-دستمزد نقشه برداری و تهیه نقشه موقعیت قنوات و مسیر انهاروکانال‌ها و رودخانه‌ها با مقیاس ۱۰۰۰/۱ به صورت پیمایش با تعیین محل چاه ها، حداقل ۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال است و حداکثر طبق ماده ۹ این تعرفه است.

 

ماده ۴۳- دستمزد تشخیص حدود ثبتی ورسیدگی به اختلاف املاک خارج از محدوده شهرها:

۱- دستمزد مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود آن در املاک مزروعی تا یک هکتار حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

۲- در مواردی که مساحت ملک بیش از یک هکتار باشد، به ازاء هر هکتار مازاد، بیست درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداکثر بیست میلیون ریال می‌باشد.

 

ماده ۴۴-دستمزد کارشناسی رشته شهرسازی:

۱ – حق الزحمه شهرسازی در زمینه بررسی انطباق طرح‌های تفکیک اراضی شهری با ضوابط و مقررات شهرسازی به شرح زیر است:

۱-۱-طرح تفکیک با دو قطعه زمین، مبلغ ۱۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۱-۲-طرح تفکیک با ۳ تا ۱۰ قطعه زمین، مبلغ ۲.۰۰۰.۰۰۰ ریال به ازاء هر قطعه مازاد بر ۲ قطعه؛

۱-۳-طرح تفکیک با بیش از ۱۰ قطعه زمین، مبلغ ۶۰۰.۰۰۰ ریال به ازاء هرقطعه مازاد بر ۱۰ قطعه.

۲-حق الزحمه شهرسازی در زمینه بررسی انطباق کاربری اراضی شهری با طرح‌های توسعه شهری به شرح زیر می‌باشد:

۲-۱-کاربری یک یا دو قطعه زمین مجاور با یکدیگر مبلغ ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۲-۲-کاربری ۳ تا ۱۰ قطعه زمین مجاور با هم، مبلغ ۱.۵۰۰.۰۰۰ ریال به ازاء هر قطعه مازاد بر ۲ قطعه؛

۲-۳-کاربری بیش از ۱۰ قطعه زمین مجاور با هم، مبلغ ۶۰۰.۰۰۰ ریال به ازاء هر قطعه مازاد بر ۱۰ قطعه.

 

۳ – حق الزحمه شهرسازی در زمینه بررسی انطباق شهری ساختمان‌ها به ضوابط و مقررات شهرسازی به شرح زیرمی باشد:

۳-۱- ساختمان با یک یا دو واحد قابل تفکیک، مبلغ ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۳-۲- ساختمان با ۳ تا ۱۰ واحد قابل تفکیک، مبلغ ۱.۵۰۰.۰۰۰ ریال به ازاء هر واحد مازاد بر ۲ واحد؛

۳-۳- ساختمان بابیش از ۱۰ واحد قابل تفکیک، مبلغ ۶۰۰.۰۰۰ ریال به ازاء هرواحد مازاد بر ۱۰ واحد.

تبصره – دستمزد سایر رشته‌های زیر گروه ۶ طبق ماده ۹ این تعرفه خواهد بود.

 

گروه ۷- صنعت و فن شامل رشته‌های:

(الکتروشیمی، و پتروشیمی و فرآورده‌های شیمیایی، امـور انـرژی هستـه ای، برق، الکتـرونیـک و مخابرات – برق، ماشین و تأسیسات کارخانجات – تأسیسات ساختمانی- کامپیوتر (رایانه) و فناوری اطلاعات [ICT ,IT]–صنایعگاز و گازرسانی-صنایع نفت- صنایعهوائی و فضائی– مهندسی پزشکی [لوازم و تجهیزات پزشکی] – نساجی و رنگرزی)

 

ماده ۴۵–دستمزد کارشناسی و ارزیابی رشته‌های فوق براساس ماده ۱۱ این تعرفه و تبصره‌های ذیل آن خواهد بود.

تبصره ۱-دستمزد تعیین مشخصات فنی ماشین آلات تولیدی و صنعتی و استهلاکات آن‌ها و تعیین عمر مفید باقیمانده آن‌ها معادل ۴۰ درصد حق الزحمه ارزیابی مندرج در ماده ۱۱ این تعرفه میباشد.

تبصره ۲– حق الزحمه کارشناسی نرم افزار کامپیوتر، مطابق ماده ۱۱ این تعرفه به اضافه ۵۰ درصد خواهد بود.

 

گروه ۸- فنون هنری شامل رشته‌های:

(امور ورزشی – تألیفات – تشخیص اصالت خط، امضاء و اثر انگشت – چاپ و چاپخانه – طراحی و گرافیک – هنرهای نمایشی، امور سینمایی و عکاسی)

 

ماده ۴۶- دستمزد کارشناسی رشته تشخیص اصالت خط و امضاء و اثر انگشت در پرونده‌های غیر مالی و در هر مورد بررسی (هر مستند) حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال است. در صورتیکه کم و کیف کار ایجاب نماید با پیشنهاد کارشناس و توافق مراجع ارجاع کننده کارشناسی، حداکثر ۳۰.۰۰۰.۰۰ ریال تعیین می‌گردد.

تبصره – دستمزد کارشناسی رشته‌های فوق در پرونده‌های مالی مطابق ماده ۱۱ این تعرفه محاسبه می‌گرددو حداکثر پنجاه میلیون ریال می‌باشد.

 

ماده ۴۷- دستمزد کارشناسی مربوط به عکاسی و امور سینمایی و تئاتر و شعر و سرود و چاپ و چاپخانه به شرح ذیل می‌باشد:

الف – دستمزد کارشناسی مسائل فنی عکس و فیلم و اختلاف رنگها، شرایط نوری، کمپوزیسیون (ترکیب بندی)، پرسپکتیو، ظهور و چاپ حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال در هر مورد با توافق مقام ارجاع کننده.

ب – امور مربوط به فیلم برداری و سینما:

دستمزد رسیدگی به موارد اختلاف فیمابین کارفرمایان و تهیه کنندگان اعم از نویسنده، کارگردان، تصویربردار، تدوین کننده، لابراتوار و صدابردار به شرح زیر است:

۱- برنامه‌های کوتاه مدت و مستند اعم از فیلم و یا ویدئو و برنامه‌های انیمیشن حداقل ۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال؛

۲- برنامه‌های بلند مدت سینمایی بیشتر ازیک ساعت، برحسب مدت فیلم وحداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال.

پ – دستمزد ارزیابی فیلم، وسایل و لوازم عکاسی و فیلمبرداری و سینما و ویدئو مطابق ماده ۱۱ این تعرفه محاسبه خواهد شد.

ت– هزینه‌های مربوط به آزمایشگاه – استفاده از لوازم مونتاژ، دستگاه‌های نمایش جهت بازدید فیلم و تصاویر تابع ماده ۹ این تعرفه خواهد بود.

ث ـ دستمزد کارشناس در امور ورزشی بدون مواد جرح یا فوتی برای هر مورد ۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال و برای موارد فوتی و یا جرحی حداکثر ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال با نظر مرجع مربوطه وعنداللزوم طبق ماده ۹ این تعرفه خواهد بود.

ج ـ دستمزد کارشناسی رشته چاپ و چاپخانه در هر مورد حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و حداکثر ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال و در موارد اختلافات مالی ارجاعی دادگاه ها، طبق ماده ۹ این تعرفه می‌باشد.

چ – دستمزد کارشناسی رشته طراحی و گرافیک

در هر مورد بررسی حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و در پرونده‌های مالی و اختلافی مطابق ماده ۱۱ و تبصره‌های آن و در سایر موارد مطابق ماده ۹ این تعرفه محاسبه می‌گردد.

گروه ۹- کشاورزی و منابع طبیعی شامل رشته‌های:

آبزیان و شیلات، دامپروری و دامپزشکی، صنایع چوب، کشاورزی و منابع طبیعی، گیاه پزشکی، محصولات دامی (پوست، چرم – سالامبور و روده)، محیط زیست طبیعی

 

ماده ۴۸- دستمزد ارزیابی‌های رشته‌های فوق مطابق ماده ۱۱ این تعرفه محاسبه خواهد شد.

 

ماده ۴۹- دستمزد هزینه تعیین حق آبادانی و حق ریشه و زراعت و نسق زارعانه و تعیین هزینه احیاء و اصلاح و تسطیح زمین‌های کشاورزی و باغات و حق غارسی طبق ماده ۱۱ این تعرفه می‌باشد.

 

ماده ۵۰- دستمزد نمونه برداری به منظور تعیین کیفیت و طبقه بندی محصولات زراعی، باغی، دامی، آبزیان، خوراک دام، مکمل و داروهای مصرفی دامی با توافق طبق ماده ۹ این تعرفه تعیین می‌شود.

 

ماده ۵۱-دستمزد تشخیص اراضی (دایر و بایر و موات) تا مساحت ۱۰۰۰ مترمربع، ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و برای هر هزار مترمربع مازاد ده درصد و بالاتر از یک هکتار، سه درصد به دستمزد فوقاضافه می‌گردد.

 

ماده ۵۲- دستمزد افراز املاک کشاورزی براساس ماده ۱۱ این تعرفه به اضافه بیست درصد خواهد بود.

تبصره – در صورتی که انجام امر کارشناسی مستلزم تهیه نقشه باشد، دستمزد نقشه برداری بر طبق تعرفه مربوط محاسبه خواهد شد.

 

ماده ۵۳- دستمزد ارزیابی تجهیزات مرتبط و مواد اولیه و محصولات و فرآورده‌های کشاورزی و دامی و جنگلی و شیلات و زنبورداری و … موجود در انبارها براساس ماده ۱۱ این تعرفه محاسبه خواهد شد.

 

گروه ۱۰- خدمات اداری و عمومی

امور آموزشی، امور اداری و استخدامی – امور خبرنگاری و روزنامه نگاری – امورگمرکی- ایرانگردی و جهانگردی – ثبت شرکتها، علائم تجاری و اختراعات – زبان‌های خارجی – کتاب و کتابداری

 

ماده ۵۴- دستمزد کارشناسی در مورد کلیه رشته‌های فوق با توجه به کم و کیف کار در هر مورد حداقل ۴.۰۰۰.۰۰۰ ریال و بیش از آن طبق ماده ۹ این تعرفهبا پیشنهاد کارشناس و تأیید مقام ارجاع کننده خواهد بود. در موارد ارزیابی و تعیین خسارت طبق ماده ۱۱ این تعرفهعمل خواهد شد.

گروه ۱۱- ایمنی و حوادث شامل رشته‌های:

(امور آتش سوزی و آتش نشانی – امور اسلحه و مهمات – امنیت عمومی – حوادث ناشی از کار – مواد محترقه و منفجره

 

ماده ۵۵-دستمزد کلیه رشته‌های فوق با توجه به کم و کیف کار در هر مورد حداقل ۵.۰۰۰.۰۰۰ ریال و بیش از آن طبق ماده ۹ این تعرفهبا پیشنهاد کارشناس و تأیید مقام ارجاع کننده خواهد بود.

 

گروه ۱۲- بیو و نانو تکنولوژی

تبصره -حق الزحمه کارشناسان این گروه طبق ماده ۹ این تعرفه تعیین می‌گردد.

 

ماده ۵۶- اعلام نظر نسبت به موارد اختلاف در نحوه محاسبه دستمزد، حسب مورد با کانون ذیربط یا مرکز و تفسیر مواد تعرفه حسب مورد به عهده شورای عالی کارشناسان می‌باشد.

 

ماده ۵۷- کلیه ضوابط و مقررات مندرج در این تعرفه از سوی کارشناسان رسمی و کانون‌ها و نیز کارشناسان موضوع ماده ۱۸۷ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و دستگاه‌ها اعم از وزارتخانه‌ها موسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی، بانکها، موسسات اعتباری و سایر شرکت‌ها و دستگاه‌های دولتی که شمول قانون بر آن‌ها مستلزم ذکر نام می‌باشد، لازم الرعایه است.

 

ماده ۵۸- این تعرفه با ۵۸ ماده و ۲۷ تبصره جایگزین تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری، مصوب ۱۳۹۲/۷/۳۰ است و در تاریخ ۱۳۹۸/۸/۲۱ به تصویب رئیس قوه قضاییه رسید و ۱۵ روز پس از انتشار در روزنامه رسمی لازم الاجرا است. مقــررات مغایــر لغو می‌گردد.

 

ارزیابی ساختمان

پیش بینی آینده قیمت مسکن

پیش بینی آینده قیمت مسکن

با در نظر گرفتن رشد درآمد ایرانی‌ها و سایر هزینه‌های جاری زندگی‌شان و مقایسه آن با رشد سالانه نرخ مسکن، به راحتی می‌توان پی برد که قدرت خرید مسکن در ایران روزبه‌روز درحال کاهش است.

آمارهای جهانی نیز از وضع ناخوشایند ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن حکایت دارد. براساس این گزارش‌ها ایرانی‌ها از نظر توان مالی خرید خانه، بین ١٢٢ کشور جهان رتبه ١٠٧ را از آن خود کرده‌اند. در این شرایط که کاهش قدرت خرید و رشد غیرقابل مهار هزینه‌های ساخت مسکن در ایران، رکود سنگینی برای بازار رقم زده و به رشد اجاره‌نشینی دامن زده است، بررسی آمار ٢٠ساله بانک مرکزی نشان می‌دهد توان اجاره‌نشینی در کشور نیز کاهش داشته است.

اوضاع بازار مسکن ایران

در حالي که در زمان رکود بايد از توليد حمايت شود اما متاسفانه از زماني که رکود بر صنعت ساختمان سايه انداخت هيچ حمايتي در راستاي افزايش توليد مسکن نشد که هيچ بلکه اخذ ماليات بر توليد و ماليات بر ارزش افزوده هم توليدکنندگان اين صنعت تحميل شد.

عده اي مدعي هستند وقتي از هشدار نسبت به افزايش قيمت مسکن صحبت مي‌شود،‌ حتما نفعي براي برخي از افراد وجود دارد و اين پيش‌بيني‌ها براي بازار گرمي است اما اگر نسبت به افزايش قيمت هشدار مي‌دهيم تنها هدفمان اين است که مردم آمادگي افزايش قيمت ها را داشته باشند.(البته امیدواریم قیمت ها افزایش پیدا نکند)

با اينکه کسي نمي‌تواند کاهش توليد مسکن را در چند سال گذشته انکار کند توجه داشته باشيم که طبق گزارش هاي رسمي سالي يک ميليون ازدواج انجام مي‌گيرد که اين تنها بخشي از تقاضاي موجود در بازار مسکن است. ‌در سال بايد يک ميليون و 500 هزار واحد مسکوني در کشور ساخته شود اما در حال حاضر ساخت و ساز در حداقل ميزان ممکن رسيده است.

رييس انجمن انبوه سازان کشور با بيان اينکه در بدترين شرايط رکود، صنعت ساختمان زمينگير شد ،‌   پس از پشت سر گذاشتن هر رکود بايد براي افزايش قيمت آمادگي داشته باشيم.

به گزارش رادیوسهام به نقل از دنیای اقتصاد، ۲۰ نفر صاحب‌نظر بخش مسکن و ساختمان با ترکیبی از کارشناسان، مسوولان و اقتصاددانان، با شرکت در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»، به چهار پرسش روز بازار ملک، پاسخ‌های تشریحی و چند گزینه‌ای ارائه کردند. نتایج این نظرسنجی، با تاکید بر اینکه «انتظارات غالب در بازار مسکن، بر تغییر وضعیت رکود دلالت دارد اما شرایط رونق مسکن هنوز به‌طور کامل فراهم نشده است»، مشخص می‌کند: در حال حاضر ناهماهنگی بین نرخ سود بانکی و تورم با اینکه کمتر شده ولی همچنان سود بالای بانکی مانعی برای جذب نقدینگی و تولیدکنندگان و در نتیجه اشتغال و کاهش قدرت خرید مردم به خصوص خانه اولی هاست و انگیزه  و توان خرید ملک را از قشر جوان گرفته است.

سرمایه گذاری در زمینه ساختمان نسبت به دوره های رونق و رکود سالیان گذشته به نرخ ثابت کمتر شده است.  موعد بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت و ساز معمولا دو فصل بعد از شروع رونق معاملات، متمرکز است.

لذا به اعتقاد تعدادی از کارشناسان  با توجه به جهش شدید قیمت مسکن در سال گذشته ، انتظار می رود در سال جاری شاهد ثبات نسبی در قیمتهای بخش مسکن باشیم .

تدوین : کارشناس رسمی دادگستری

slider2

پاسخ به پرسشهای متداول در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه

تعیین ارزش خالص سرقفلی ، میزان ارزش روز ملکیت هر واحد سرقفلی در یک مجموعه ساختمانی به طور جداگانه ، تعیین نسبت ارزش ملکیت به سرقفلی برای هر واحد تجاری با توجه به ارزش روز و قدرالسهم ، … هر کدام به تفکیک و با توجه به فاکتورهای موثر در کارشناسی و ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد

ثبت آنلاین درخواست کارشناسی

جهت حضور و بازدید از ملک مورد نظر و انجام کارشناسی، با شماره تماس ارایه شده هماهنگی و اقدام فرمایید

استان تهران : خیابان آفریقا -نبش ظفر- پلاک 93

استان البرز : مهرشهر کرج – بلوار شهرداری -خیابان 107 -پلاک 362

تماس : 28423280 و 09122394284


سرقفلی ، 40 سوال متداول در خصوص سرقفلی حق کسب وپیشه تجارت ( کارشناس رسمی دادگستری ) :

باتوجه به پیشرفت تکنولوژی های مربوط به ذخیره سازی اطلاعات و همچنین بررسی و صدور اسناد مالکیت در کمتر از یک روز  می توان انتظار داشت که دیگر مردم علاقه ای به واگذاری ملک به صورت سرقفلی نداشته باشند و همچنین بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است.ولیکن با توجه به وجود املاک دارای
موضوع سرقفلی و عدم وجود آگاهی کافی در بین مردم برآن شدیم تا در این نوشته مقررات عرفی و موجود راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و در قالب پاسخ به 40 سوال اساسی زیر در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمایم:

۱-سرقفلی چیست؟

پاسخ :
امروزه سرقفلی در میان بازاریان وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلی واقعی : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ می شود ، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی می باشند. این مطلب را از آن رو ذکر کردیم که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند و برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیم تا شاید این اطلاعات و آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.

۲- برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

پاسخ :
الف- سند سرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

۳- برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

پاسخ :
الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر .

در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت .

در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

۴-چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟

پاسخ :
الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

۵-منظور از انتقال سرقفلی چیست؟

پاسخ :
انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

۶- سرقفلی چگونه منتقل می شود؟

پاسخ :
الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شودکه ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه ) به ورثه شخص منتقل می گردد.

ج- قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضائی خواهد بود.

۷- شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

پاسخ :
هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد . به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید .

۸- در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

پاسخ :
در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.

۹- اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟

پاسخ :
انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می شود . اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی ، سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است . اضافه می شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

۱۰- برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

پاسخ :
برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود . به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود ، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

۱۱- اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه( سرقفلی ( را در پی داشته باشد.

۱۲- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال ، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟

پاسخ :
در صورتی که در سند سرقفلی ، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری نماید برابر قانون ، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

۱۳- در فرضی که دسترسی به مالک نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟

پاسخ :
زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید .

۱۴- زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟

پاسخ :
اگر چه بنابر نظر غالب اساتید ، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند ، انتقال به غیر نمی باشد لیکن نظر به وجود عقیده مخالف ، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود .

۱۵- اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟

پاسخ :
الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

د- تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

۱۶- اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی ، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

۱۷- اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟

پاسخ :
شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.

۱۸- انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :
با توجه به مطالبی که در مقدمه اشاره کردیم ، صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .

۱۹- چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

پاسخ :
عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

۲۰- اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود ؟

پاسخ :
در این گونه موارد باید بدانید:

الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

۲۱-ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه یک مغازه چگونه تعیین می شود؟

پاسخ :
معمول ترین سوال از طرف مالکین ملک در خصوص حق کسب و پیشه سرقفلی معیار ارزیابی این حق است خصوصاً زمانی که مقرر است تخلیه با پرداخت حقوق مستاجر انجام شود بنابراین در پاسخ به سوال حاضر بایستی گفت معیار قانونی خاصی برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حال حاضر وجود ندارد اما کارشناسان علاوه بر پرسو موجر از اهالی و املاکهای محل ملک معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر ۱۳۳۹ را نیز ملاک عمل قرار می دهند.

۲۲-حق مالکانه چیست و درصد قانونی یا عرفی آن چگونه مشخص می شود؟

پاسخ :
مبلغی را که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می کنند « حق مالکانه » می گویند پرداخت این مبلغ در هیچ قانونی پیش بینی نشده است بلکه صرفاً مبنای عرفی دارد از این رو در صد آن هم بصورت قطعی مشخص و معین نیست از این رو در صد حق مالکانه از شهری به شهر دیگر و از مغازه ای به مغازه دیگر متفاوت است ولی آنچه در عرف مرسوم است حق مالکانه بین ۸ درصد تا ۱۵ درصد متغییر است هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

۲۳-آیا می توان مستاجر دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی را تخلیه کرد یا نه؟

پاسخ :
پاسخ مثبت است اما با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر چنین روابطی برای تخلیه مستاجر بایستی از روشهای پیش بینی شده در این قانون مستاجر استفاده نمود.

۲۴-در صورت تخلف مستاجر بهترین راه برای ثبت آن چیست؟

پاسخ :
بهترین راهکار برای ثبت تخلفات مستاجر ثبت از طریق تامین دلیل است که البته در این شیوه نیز لازم است تامین دلیل توسط کارشناس خبره در موضوع تخلف یا حداقل توسط فردی متخصص با تمام جزئیات انجام شود ضمناً شاهد گرفتن به موضوع ، عکس و فیلم نیز در نهایت می تواند مثمر ثمر باشد.

۲۵-آیا بدون اجازه مالک مستاجر می تواند تغییر شغل دهد ؟

پاسخ :
هیچ مستاجری بدون اذن و اجازه مالک حق تغییر شغل ندارد مگر اینکه در اجاره نامه شغل خاصی قید نشود و یا مستاجر شغل خود را به مشابه تغییر شغل دهد.

۲۶-در صورتی که مستاجر مغازه را به مدت طولانی بسته و در ایران حضور ندارد چگونه می توان حکم تخلیه آن را گرفت؟

پاسخ :
برای تخلیه مغازه الزاماً نیازی به حضور مستاجر نیست صرفاً اثبات تخلف می تواند موجبات تخلیه از طریق مراجع قضایی را فراهم نماید لذا آنچه برای تخلیه لازم است اثبات تخلفات پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در دادگاه است.

۲۷-اگر مالکیت ملک دارای سرقفلی توسط شخصی جدید خریداری شود آیا مستاجرین (صاحبان سرقفلی و حق کسب و پیشه) بایستی با مالک جدید قرارداد اجاره جدیدی منعقد کنند یا خیر؟

پاسخ :
در چنین مواردی مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک سابق ، موجر مستاجرین محسوب می شود الزامی به انعقاد اجاره جدید وجود ندارد و البته انعقاد اجاره جدید نیز تغییر در حق حقوق طرفین ایجاد نخواهد کرد.

۲۸-مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها کدام است؟

پاسخ :
برابر بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورای حل اختلاف این شورای صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارد و محل طرح این دعاوی دادگاههای حقوقی محل ملک می باشد اما برخی افراد با این عقیده که دعوی تعدیل اجاره بها دعوی سرقفلی و حق کسب و پیشه نیست اقدام به طرح دعوی در شورای حل اختلاف میکنند که البته باتوجه به اینکه رسیدگی به این دعوی پیچیدگیهای سایر دعاوی را ندارد و اکثرا نیز داخل در صلاحیت مالی شورا می باشد اشکالی ندارد بر همین اساس نیز عملا شورا به دعوی تعدیل رسیدگی میکند

۲۹-مالک برای افزایش اجاره بها چه باید بکنند؟

پاسخ :
یکی از اساسی ترین مشکلات مالکین و موجرین این است که اجاره بهای مغازه شان خیلی ناچیز است که البته به لحاظ عرفی اجاره بهای اماکنی که دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد خیلی نازل و با توجه به هزینه های روزمره بسیار ناچیز است بنابراین لازم است مالکین در ظرف مهلت مقرر قانونی که در سری کتابهای سرقفلی به تشریح آمده است نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره بها جهت ازدیاد اجاره بها اقدام نمایند.

۳۰-آیا قید مدت در اجاره نامه در سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت مستاجر اثر دارد یا خیر؟

پاسخ :
وقتی اجاره نامه جدیدی بین مالک و مستاجر دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه منعقد می گردد معمولاً در اجاره نامه جدید مدت اجاره یک سال قید می شود که این در حقوق مکتسبه مستاجر اثری ندارد به عبارت دیگر مدت در روابط استیجاری دارای سابقه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اثری ندارد.

۳۱-چگونه می توان مغازه را به اجاره داد که مشمول سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد؟

پاسخ :
اگر چه دیگر قانون روابط موجر و مستاجر امکان اجرایی بر روابط استیجاری جدید ندارد تا محل مشمول حق کسب و پیشه و تجارت گردد اما در اجاره دادن محلهای کسب با وجود انواع مختلف سرقفلی پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر جدید پیشنهاد می شود مالکین محترم حتماً در هنگان انعقاد اجاره صرف از مشورت وکلای آگاه استفاده نمایند تا ندانسته در ابهامات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶گر فتار نشوند.

۳۲-در صورت انتقال یا اجاره مغازه بدون اجازه مالک مستاجر متسحق چند درصد از حق و حقوق خود خواهد بود؟

پاسخ :
در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت بدون جلب رضایت مالک اقدام به انتقال منافع محل به فردی دیگر نماید مستاجر با منتقل علیه بسته به مورد منحق نصف قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه محل با لحاظ نظر کارشناس خواهند بود.

۳۳-آیا می توان به خاطر نیاز شخصی مغازه را تخلیه نمود یا خیر؟

پاسخ :
بله مالک می تواند در خصوص محل ها مشمول حق کسب و پیشه به دلیل نیاز شخصی خود به محل کسب برای امرار معاش درخواست تخلیه محل کسب را نماید اما در این مورد بایستی تمام حقوق مستاجر را برابر نظر کارشناس پرداخت کند.

۳۴-اخذ اجاره بها توسط مالک نشانه رضایت ضمنی او به تخلفات مستاجر می باشد یا خیر؟

پاسخ :
اگر چه مرسوم است که مالکین در غالب موارد با عدم دریافت اجاره بها از مستاجر یا منتقل الیه درصدد هستند نارضایتی خود از تخلفات مستاجر یا منتقل الیه را ابراز دارند یا مستاجر یا منتقل الیه دریافت اجاره بها توسط مستاجر را رضایت ضمنی تلقی می کنند اما برابر قانون دریافت اجاره بها به معنای تسلیم شدن مالک به ادعای طرف مقابل نخواهد بود.

[۱]
مطالب و سوال و جوابهای این فصل بیشتر جنبه عرفی دارد تا ماهیت حقوقی و غرض از ذکر سوالات و مباحث این فصل ان است که اصناف و مالکین سرقفلی حداقل اگاهی های لازم جهت حفظ حق حقوق مغازه را داشته باشند و مالکین نیز تا حدودی از حقوق قانونی خود مطلع باشند

[۲]
ماده یازدههم-میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود:

۱-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت ۲-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.۳-طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مودر اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.۴-وضع محل اجاره از نظر نوع بنا۵-مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.۶-نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر .

35-آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال 1379 قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

36-در قانون سال 76 سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده 7 :هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

37-تعریف حق کسب و پیشه

صرفنظر از اختلاف نظرهای گوناگون به نظر می رسد بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب56 تعریف زیر از حق کسب و پیشه درست باشد.

حق کسب يا پيشه يا تجارت، يک حق مالي است که به تدريج براي مستأجر محل کسب و پيشه تحصيل مي‌شود و قابل تقويم به پول است و در صورت تخلية عين مستأجره، بايد تقويم و به مستأجر پرداخت شود و در صورت انتقال و واگذاري منافع عين مستأجره (به اذن مالک يا دادگاه) توسط مستأجر بعدي به مستأجر قبلي پرداخت مي‌شود.

به واقع حق كسب و پیشه حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.

4)اشتراکات و افتراقات حق سرقفلي با حق کسب و پيشه و تجارت

4_1)وجوه اشتراک

  1. هر دو حق در دسته‌بندي حقوق (حق‌ها)، حق مالي محسوب مي‌شوند.

  2. هر دو حق به عنوان يک حق مالي، قابل انتقال قهري به ورثه هستند.

  3. هر دو حق طبيعتاً قابليت نقل و انتقال دارند.

  4. از ديگر آثار مشترک اين دو حق آن است که مستأجر دارنده اين حقوق، پس از انقضاي مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عين مستأجره ادامه دهد.

4_2)وجوه افتراق

  1. در تحقق اصل حق کسب يا پيشه يا تجارت به محض برقراري رابطة استيجاري، اين حق به تدريج و به موجب قانون براي مستأجر محل کسب و تجارت و پيشه فراهم مي‌شود. در حالی که در ارتباط با سرقفلی قضیه تا حدودی متفاوت است. سرقفلی در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر، حقي است که از قرارداد اجاره يا قرارداد فروش و واگذاري سرقفلي يا هر عقد لازم ديگري براي مستأجر حاصل آيداين حق براي مستأجر اماکن تجاري به طور کلي به دو صورت محقق مي‌شود: صورت اول آن است که مالک با دريافت عوض و مبلغي به عنوان سرقفلي، حق سرقفلي را به مستأجر فروخته يا صلح نموده و به هر عنوان منتقل نموده باشد. صورت دوم که مصاديق متعددي را در بر مي‌گيرد، آن است که ضمن عقد اجاره، شرطي به نفع مستأجر و عليه مالک گنجانده شود که به مقتضاي آن تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزايش بها و تخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاي مدت، هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد این شرط ضمن عقد برای مستأجر حق سرقفلي يا امتيازي شبيه آن را به دست مي‌آورد که بعداً مي‌تواند آن را با دريافت عوض به مستأجر بعدي واگذار نمايد و يا با اخذ مبلغي از مالک حق خود را اسقاط نمايد.

  2. سرقفلي معمولاً به مالک پرداخت مي‌شود يا به مستأجر قبلي که دارندة اين حق است، اما حق کسب يا پيشه يا تجارت، مطابق مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، همواره به مستأجر متصرف پرداخت مي‌شود.

  3. ميزان و ارزش سرقفلي در موارد واگذاري آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پيشنهاد و با توافق طرفين تعيين مي‌شود. اما ميزان و ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسي تعيين مي‌شود.

  4. حق سرقفلي ابتدائاً و بدون وجود رابطة استيجاري اعتبار و فرض مي‌شود و توسط مالک به مستأجر واگذار مي‌شود، در حالي که حق کسب يا پيشه يا تجارت در معناي خاص آن در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد و به تدريج و به واسطة تداوم رابطة استيجاري براي مستأجر ايجاد مي‌شود

  5. در تعيين ارزش سرقفلي معمولاً نوع بنا و کميت و کيفيت آن و موقعيت محلي ملک و تجهيزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار مي‌گيرد. اما در تعيين ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت، اصولاً بايد طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پيشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گيرد.

  1. تفاوت ديگر اين دو حق در مشروعيت و جواز شرعي آنهاست. براساس ديدگاه اکثريت قريب به اتفاق فقيهان معاصر، به صرف رابطة استيجاري و سابقة مستأجر در محل، هيچ گونه حقي براي مستأجر اماکن تجاري به وجود نمي‌آيد و او ملزم به تخلية ملک در پايان مدت اجاره است. اما مالک مي‌تواند با دريافت عوض و مبلغي به عنوان سرقفلي يا براساس شروط ضمن عقد اجاره، حق سرقفلي ملک را به مستأجر واگذار نمايد. تبصرة 2 مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مشعر به ديدگاه فقهي است که تنها در صورتي که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، مستأجر از حق سرقفلي برخوردار خواهد بود. طرق صحيح شرعي از ديدگاه فقها که در مواد 7 و 8 همان قانون به بعضي از آنها اشاره شده است، واگذاري حق سرقفلي به مستأجر در مقابل دريافت عوض مالي توسط مالک به صورت عقد بيع يا صلح يا شرط نتيجه در ضمن عقد اجاره يا جعل شروطي در ضمن عقد اجاره به نفع مستأجر و عليه موجر است که مقتضاي آن شرط، ايجاد چنين حقي يا لوازم آن به نفع مستأجر باشد.

  2. تفاوت ديگر اين دو حق در اسباب سقوط و زوال آنهاست. حق کسب يا پيشه يا تجارت، تنها در صورت وقوع يکي از تخلفات مذکور در مادّة 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، توسط مستأجر زائل مي‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبني بر انتقال منافع به غير بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصرة مادّة 19 آن قانون، نصف حق کسب يا پيشه يا تجارت پرداخت مي‌شود. اما در مورد مستأجري که مالک سرقفلي در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، مي‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره براي موجر و تخلية ملک مي‌گردد، ليکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلي نمي‌شود.

لذا با توجه به آنچه که شرحش گذشت باید عنوان نمود که در نظام حقوقی ایران حق سرقفلی و  حق کسب و پیشه دو تاسیس حقوقی متفاوت می باشند که دارای آثار و نتایج متمایز از همدیگر هستند.

38-آیا حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1376 به رسمیت شناخته شده و آیا مستاجر به استناد این قانون می تواند از موجر تقاضای حق کسب و پیشه کند؟

در پاسخ باید عنوان نمود که حق کسب و پیشه در قانون مذکور رسمیت ندارد و علت عمده این امر غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه از دیدگاه فقها است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد. در پاسخ به قسمت دوم ماده باید اظهار داشت که مستاجر چنین حقی ندارد اما اگر در ابتدای مدت اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد بعد از پایان مدت اجاره یا زمان تخلیه وی حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.همچنین اگر ضمن عقد اجاره، شرطي به نفع مستأجر و عليه مالک گنجانده شود که به مقتضاي آن تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزايش بها و تخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاي مدت، هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد می تواند از موجر یا مستاجر بعدی مبلغی به عنوان اسقاط این حق خود دریافت بدارد.

39-آیا حق سرقفلی فقط اختصاص به عقد اجاره دارد؟

علي القاعده سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملك زمين براي نوسازي مصوب 1339 و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايحه قانوني نحوه خريدو تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 پيش بيني كرده اگر دولت بخواهد محل تجاري و كسب و كار كسي را براي امور فوق تملك كند، بايد سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بدهد. در نتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد.

ج) در سال 1377 اجاره نامه ای به صورت عادی در ارتباط با یک مکان تجاری مابین دو شخص منعقد می شود اما دو نفر گواه به عنوان معتمد طرفین این سند عادی را امضا نکرده اند آیا مستاجر حق کسب و پیشه وتجارت را بعد از پایان مدت اجاره یا در هنگام تخلیه دارد؟

به این دلیل که دونفر گواه به عنوان معتمد طرفین این اجاره نامه را امضا نکرده اند لذا از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خارج است در نتیجه مستاجر مذکور چنین حقی دارد و حق کسب و پیشه به وی تعلق می گیرد.