قدرالسهم یکی از مهمترین موارد در هرگونه قرارداد خرید و فروش ملک و همچنین قراردادهای مشارکت در ساخت فی ما بین طرفین است. فرمول محاسبه قدرالسهم زمین هر مالک و وابستگی آن به پارکینگ و مشاعات آن دو روش متفاوت دارد .
تعیین قدرالسهم زمین
به مقدار سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک ، قدر السهم گفته میشود. در مسائل ملکی، به سهم مالک از آپارتمان، اعیان گفته میشود و به سهم مالک از زمین ملک عرصه گفته میشود. پس میزان قدرالسهم زمین، سهم هر مالک از عرصه میباشد.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین
برای محاسبه این مورد ما دو روش توسط کارشناس رسمی دادگستری امکان محاسبه وجود دارد :
روش اول: بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها
اگر شرایط واحدها یکسان باشد و مالکین اعتراضی نداشته باشند، میزان سهم مالکین از اعیان برابر با میزان سهم آنها از عرصه خواهد بود. به طور مثال یک آپارتمان 5 واحدی را در نظر بگیرید که متراژ هر واحد 150 متر است (زمین ملک 25۰ متر است). در این صورت سهم هر مالک از زمین برابر با 50 متر میباشد. اما در بسیاری از اوقات مالکین در این مورد با یکدیگر اختلاف دارند. تفاوت در واحدها، کیفیت مصالح ، طبقه استقرار ، نورگیری ، دارا بودن تراس ، طبقه استقرار ، کیفیت بازسازی ، مساحت انباری ، تعداد و ابعاد پارکینگ‌ها و موارد دیگر موجب میشود تا مالکین نتوانند با این قانون پیش بروند و معمولا از روش دوم که عادلانه تر میباشد استفاده کنند.
روش دوم: بر اساس عدالت و ارزش واقعی هر واحد
در این روش بر اساس قیمت هر واحد، میزان سهم مالک مشخص میشود. در این مورد تمامی واحدها ارزیابی به قیمت روز شده و درصد سهم هر فرد از زمین برابر خواهد بود با قیمت واحد فرد تقسیم بر قیمت مجموع واحدها. این درصد را در متراژ زمین ملک ضرب همان قدرالسهم زمین واحد مورد نظر به دست می آید . در این روش از محاسبه قدرالسهم، تمامی موارد مانند پارکینگ خوب، طبقه استقرارهر آپارتمان ، نورگیری ، کیفیت مصالح ، شمالی یا جنوبی و آفتاب گیر بودن ، ویو یا چشم انداز واحد و دیگر ویژگی‌های واحد در ارزیابی درنظر گرفته شده و دیگر اختلافی بین مالکین نخواهد بود.
در صورت درخواست جهت تعیین قدرالسهم زمین هر واحد از مجموعه مورد نظر توسط کارشناس رسمی دادگستری چه با روش اول و یا روش دوم و اعلام نظر به صورت مکتوب ، میتوانید با شماره های ارایه شده ذیل صفحه تماس حاصل فرمایید .
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته میشود. تعیین میزان قدرالسهم زمین بیشتر در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا می‌کند.
واحدهای آپارتمانی دارای قدرالسهم زمین بالا ، علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آنها تعلق می‌گیرد. اشخاصی که قصد خرید آپارتمان‌هایی با قدرالسهم زمین بالا را دارند، به عنوان یک امتیاز ، در بلند مدت صورت بیشتری را نصیب خود خواهند کرد .
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع‌هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه میشود که فرمول این محاسبه را می‌توان به صورت زیر نیز نوشت:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
این فرمول حالت کلی از فرمول اول است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان
در روش دوم همانطور که اشاره شد علاوه بر دو پارامتر اول کیفیت بنا نیز موثر است و ارزش روز و واقعی هر واحد آپارتمان تقسیم بر مجموع ارزش کل واحدهای مجموعه میشود وبا توجه به متراژ عرصه ، درصد قدرالسهم زمین هر واحد مشخص خواهد شد .
قدرالسهم آپارتمان از زمین
تاثیر فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم زمین ؟
قدرالسهم زمین هر آپارتمان متاثر از داشتن یا نداشتن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک است و اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند؛ در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.
ارزش هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد از ارزش هر متر واحد مسکونی کمتر است و در روش دوم اشاره شده فوق الذکر ، اگرچه فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته میشود، اما ارزش آنها از ارزش ملک کمتر است.
تعیین قدرالسهم آپارتمان از زمین مجتمع مسکونی
اهمیت تعیین قدرالسهم زمین هر آپارتمان توسط کارشناس رسمی دادگستری
هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده میگردد؛ به طور کلی می‌توان گفت که متراژ کلی مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک بیشتر خواهد بود. خریدار واحد مسکونی تنها هزینه‌ی مربوط به واحد اصلی را پرداخت می‌کند و چیزی بابت قدرالسهم نمی‌پردازد
بخش قابل توجهی از پرونده‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. در هنگام انعقاد هرگونه توافقنامه برای تخریب یا ساخت و ساز باید مسئله‌ی قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب اختلافات نگردد. لازم به ذکر است که محاسبه‌ی قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمع‌ها فرمول‌های ذکر شده مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
کارشناس رسمی دادگستری ضمن محاسبه و اعلام بی طرفانه قدرالسهم زمین هر آپارتمان در قراردادهای خرید ، فروش ، مشارکت در ساخت و غیره … ، امکان صلح و سازش را بین طرفین میتواند فراهم سازد و آنها را بی نیاز از صرف هزینه های سنگین مادی و معنوی و اتلاف زمان در راهروهای دادگاه ها نماید .
قدرالسهم زمین
سایر خدمات کارشناسان رسمی دادگستری
1- کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی املاک ، ارزشگذاری طبق نرخ روز و قیمت معاملاتی و واقعی املاک جهت خرید ، فروش ، سندیت جهت تنظیم انواع قرارداد خرید ، فروش ، تهاتر ، اجاره ، ثبت دفاتر … ، ارزیابی و تجدید ارزیابیرسمی املاک متعلق به شرکتها جهت ثبت افزایش سرمایه ، امور مالی ، مالیاتی و دارایی ، ارزیابی املاک و اموال جهت تبدیل شرکت با مسئولیت محدود به شرکت سهامی خاص توسط کارشناس رسمی دادگستری
2-کارشناسی مرضی الطرفین ( بی طرف ) ، داوری و حکمیت ، تعیین قیمت دقیق و عادلانه ملک تعیین قدرالسهم آپارتمان شامل واحدهای مسکونی و یا واحدهای تجاری ، اداری ، تعیین ارزش خالص سرقفلی با توجه به متراژ و موقعیت مکانی ، تعیین میزان ارزش روز ملکیت هر واحد …تعیین قیمت عادلانه و بروز واقعی جهت تقسیم ارثمابین وراث و یا املاک دارای شریک …
3- ارزیابی رسمی و تنظیم گزارش کارشناسیاملاک جهت اخذ ویزا ، پذیرش دانشگاه ، اقامت یا مهاجرت کشورهای آمریکا ، کانادا ، استرالیا ، انگلیس و سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا … توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت رشته راه و ساختمان
4- بررسی قراردادهای ساختمانی ، پیمانکاری، قراردادهای طراحی ، معماری ، بازسازی و تعیین کیفیت ، ارزیابی و تعیین ارزش کار انجام شده و میزان تعهدات باقیمانده …
5- خدمات نقشه برداری و تعیین مختصات ثبتی و امور تداخل املاک و قطعات ثبتی ، مورد نیاز جهت ارایه به اداره ثبت ، شهرداری …
6- تعیین اجاره بها واحدهای مسکونی ، اجاره بها املاک تجاری و سرقفلی ، اجاره بها زمین و ساختمان های با کاربری اداری ، فرهنگی ، آموزشی ، ورزشی … توسط کارشناس رسمی دادگستری
7- قیمت گذاری دستگاه و تجهیزات شرکت ها و موسسات خصوصی و دولتی ، سهام ، برند و ماشین آلات کارخانهتوسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت برق ، ماشین آلات، تاسیسات صنعتی و یا کارشناس رسمی دادگستری
خدمات کارشناسی رسمی ما تخصصی و صرفا در زمینه گروه راه و ساختمان و نقشه برداری و گروه ماشین آلات می باشد .
بدینوسیله از کلیه وکلای محترم با تخصص در امور ملکی ( وکیل ملکی ) که دارای پرونده های موفق برای موکلین خود میباشند ، دعوت به همکاری میگردد .
